양도세 간편 시나리오

양도세는 이 순서로 계산합니다

양도소득세는 판 값 전체가 아니라 번 돈(차익)에 매기는 세금입니다. 계산 순서를 알면 어느 단계에서 세금을 줄일 수 있는지가 보입니다.

1. 양도차익 = 판 금액 − 산 금액 − 필요경비(취득세·중개보수·자본적 지출 등)
2. 고가주택 안분: 1세대 1주택이 12억원을 넘으면 차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만 과세합니다.
3. 장기보유특별공제: 보유·거주 기간에 따라 차익의 일부를 뺍니다.
4. 기본공제: 사람마다 1년에 250만원을 뺍니다.
5. 세율 적용: 과세표준에 6~45% 누진세율(중과 대상은 가산세율)을 곱합니다.
6. 지방소득세: 양도세의 10%를 더하면 실제 부담액입니다.

세금을 줄일 수 있는 곳은 대부분 1~3단계입니다. 경비 증빙, 거주기간, 비과세 요건이 결과를 크게 바꿉니다.

비과세 요건부터 확인하세요

1세대가 양도일 현재 국내에 집 한 채만 갖고 2년 이상 보유했다면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 취득할 때 조정대상지역이었던 집은 2년 이상 거주도 해야 합니다. 요건은 팔 때가 아니라 살 때의 지역 지정을 기준으로 따진다는 점을 자주 놓칩니다.

새 집을 먼저 사서 잠시 두 채가 되었다면 일시적 2주택 특례를 봅니다. 기존 집을 산 지 1년이 지나 새 집을 사고, 새 집 취득일부터 3년 안에 기존 집을 팔면 기존 집에 1주택 비과세를 적용합니다. 다만 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역에 있으면, 2026년 8월 4일 이후 새 집을 사고 10월 1일 이후 기존 집을 파는 경우부터 처분 기한이 2년으로 줄었습니다(8월 3일 이전에 계약금을 낸 경우는 3년). 세대원이 가진 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 주택 수 판단에 영향을 주니 먼저 정리해 두세요.

거주기간이 세금을 크게 바꿉니다

12억원을 넘는 1세대 1주택은 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더해 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받습니다. 보유 중 거주가 2년이 안 되면 이 표 대신 일반 공제(연 2%, 15년 최대 30%)를 씁니다. 8억원에 사서 15억원에 판 같은 집을 이 사이트 계산기로 비교했습니다.

차익은 똑같이 7억원인데 세금은 1,200만원 넘게 차이 납니다. 매도 시점을 정할 때는 다음 거주 1년이 공제율을 얼마나 올리는지 먼저 계산해 보세요.

다주택자는 2026년 5월 10일 이후가 다릅니다

조정대상지역 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다. 지금 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 5월 9일까지 계약하고 정해진 기간(4개월, 새로 지정된 조정대상지역은 6개월) 안에 잔금을 치른 경우만 예외입니다. 6억원에 사서 10년 보유한 집을 10억원에 파는 2주택자를 계산기로 비교했습니다.

보유 2년 미만으로 팔면 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단기 세율이 붙습니다. 여러 채를 갖고 있다면 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 세금이 달라지니 순서를 정하기 전에 꼭 비교해 보세요.

합법적으로 줄이는 방법

• 경비 증빙: 취득세, 중개보수, 법무사 보수, 샷시·확장 같은 자본적 지출은 영수증이 있어야 인정됩니다.
• 양도 시기 분산: 양도세는 1년 단위로 합산합니다. 같은 해에 두 건을 팔면 누진세율이 올라갈 수 있습니다.
• 공동명의: 부부 공동명의면 차익이 나뉘고 기본공제 250만원도 각자 받습니다.

배우자나 자녀에게 증여한 집을 받은 사람이 증여일부터 10년 안에 팔면 증여한 사람이 산 가격을 취득가액으로 봅니다(2023년 이후 증여분). 증여로 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 방법은 이제 잘 통하지 않습니다. 경비 영수증은 산 날부터 판 날까지 오래 보관해야 하니 사진으로라도 남겨 두세요.

신고·납부 기한

잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 같은 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 세액이 1천만원을 넘으면 일부를 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 신고를 안 하면 20%, 적게 하면 10%의 가산세에 납부지연가산세가 더해집니다.

12억원 이하 1세대 1주택처럼 전액 비과세라면 신고 의무가 없습니다. 하지만 12억원을 넘는 집은 1주택이라도 넘는 부분에 세금이 생기므로 반드시 신고해야 합니다.

양도세의 10%인 개인지방소득세도 같은 기한 안에 시·군·구에 신고합니다. 홈택스에서 양도세를 신고한 뒤 위택스로 이어서 하면 편합니다.

2026년 세제개편안은 아직 법이 아닙니다

정부가 2026년 8월 발표하고 9월 국무회의에서 확정한 세제개편안에는 양도세 변화가 여럿 있습니다. 장기보유특별공제를 거주기간 중심의 공제로 바꾸는 안(2028년 양도분부터), 10년 이상 거주한 30억원 이하 1주택의 기본공제를 2,500만원으로 올리는 안, 2027~2028년 다주택 중과를 한시로 낮추는 안입니다. 모두 국회 통과 전이라 내용이 바뀔 수 있습니다.

개편안 기준으로 연도별 세액을 미리 보고 싶다면 양도세 개편안 비교 계산기를 이용하세요.

지금 신고하는 양도세는 현행법으로 계산해야 합니다. 개편안만 믿고 매도 시기를 미루기 전에 국회 통과 여부를 확인하세요.

이 계산기 입력 팁

결과를 가장 크게 바꾸는 입력은 1세대 1주택 여부, 조정대상지역 여부(양도일과 취득일 두 시점), 보유·거주 연수입니다. 연수는 꽉 채운 햇수만 넣습니다. 9년 11개월은 9년입니다. 필요경비 칸에 증빙이 있는 금액만 넣어야 실제 신고와 차이가 작습니다.

상속·증여로 받은 집, 같은 해 다른 부동산 매도, 일시적 2주택처럼 특수한 경우는 간편 계산 범위를 벗어납니다. 이때는 계산 결과를 참고만 하고 관할 세무서나 세무 전문가에게 확인하세요.