경매 최저가 · 입찰보증금

최저매각가격은 감정가에서 출발합니다

법원은 감정인이 평가한 금액을 참고해 첫 매각기일의 최저매각가격을 정합니다. 보통 감정가가 그대로 1회차 최저가가 됩니다. 아무도 입찰하지 않아 유찰되면 법원은 최저가를 낮춰 새 매각기일을 잡습니다.

얼마나 낮출지는 법에 숫자로 정해져 있지 않고 법원이 정합니다. 서울 소재 법원은 보통 20%, 인천·경기 법원은 대체로 30%를 낮춥니다. 다만 경기도 안에서도 일부 지원은 다르고, 그 밖의 지역도 법원마다 다릅니다. 실제 비율은 매각기일 공고의 최저매각가격으로 확인해야 합니다.

저감률에 따라 벌어지는 최저가

감정가 4억원 물건을 이 사이트 계산기에 넣어 회차별 최저가와 보증금을 비교했습니다. 입찰보증금은 최저가의 10%입니다.

30% 법원에서는 세 번 유찰되면 최저가가 약 1억 3,720만원으로 감정가의 3분의 1 수준까지 내려갑니다. 같은 횟수라도 20% 법원은 감정가의 절반이 조금 넘습니다. 유찰 횟수만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 이유입니다.

최저가는 입찰할 수 있는 가장 낮은 금액일 뿐 예상 낙찰가가 아닙니다. 이 금액보다 낮게 써낸 입찰은 무효이고, 실제 낙찰가는 경쟁에 따라 최저가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

입찰보증금의 기준은 입찰가가 아니라 최저가

기일입찰의 매수신청보증금은 최저매각가격의 10분의 1입니다. 3억 5,000만원을 써내든 3억 2,000만원을 써내든, 2회차 최저가가 3억 2,000만원이면 보증금은 3,200만원으로 같습니다. 보증금이 1원이라도 모자라면 그 입찰은 무효입니다.

법원은 상당하다고 보면 보증금 비율을 달리 정할 수 있습니다. 대표적인 경우가 앞선 낙찰자가 잔금을 내지 않아 다시 진행하는 재매각입니다. 재매각은 보통 최저가의 20%, 법원에 따라 30%를 요구합니다. 위 2회차가 재매각이고 20%라면 보증금은 64,000,000원이 됩니다. 비율은 매각물건명세서와 공고의 특별매각조건에 적혀 있습니다.

낙찰 뒤 일정과 보증금이 묶이는 경우

• 매각결정기일: 매각기일부터 1주 안에 열려 매각 허가 여부를 정합니다.
• 대금지급기한: 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날로 정해집니다.
• 대금 미납: 잔금을 내지 않으면 재매각이 진행되고, 앞선 낙찰자는 보증금을 돌려받지 못합니다.
• 차순위매수신고: 최고가에서 보증금을 뺀 금액보다 높게 쓴 2등만 신고할 수 있습니다. 최고가가 3억 5,000만원이고 보증금이 3,200만원이면 3억 1,800만원을 넘게 쓴 사람만 해당합니다.

입찰표에 0을 하나 더 쓰는 실수로 잔금을 낼 수 없게 되면 보증금을 잃습니다. 입찰 전에 잔금 마련 계획을 먼저 세워야 하는 이유입니다.

입찰 전 확인할 것

• 공고에 적힌 이번 회차 최저매각가격과 보증금 비율을 확인했나요?
• 재매각이나 특별매각조건이 붙은 사건인지 봤나요?
• 여러 번 유찰된 이유가 선순위 임차인 같은 인수 권리 때문은 아닌지 확인했나요?
• 경락잔금대출도 일반 주택담보대출 규제를 받는다는 점을 반영했나요?

인수할 금액은 경매 배당 계산기로, 감당할 수 있는 상한 입찰가는 경매 수익률·적정 입찰가 계산기로 이어서 확인해 보세요. 사건별 최저가와 조건은 법원 경매정보와 관할 법원에서 최종 확인하시기 바랍니다.