취득세

취득세는 네 단계로 계산합니다

취득세 계산은 복잡해 보이지만 순서는 늘 같습니다. 아래 네 단계를 차례로 밟으면 고지서 없이도 금액을 미리 맞춰 볼 수 있습니다.

1. 과세표준 정하기: 매매는 실제 거래금액, 증여는 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등), 상속은 시가표준액이 기준입니다.
2. 세율 고르기: 취득 원인(매매·증여·상속), 취득 후 세대의 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적으로 정해집니다.
3. 감면 빼기: 생애최초 감면처럼 요건을 갖춘 감면액을 산출세액에서 뺍니다.
4. 덧붙는 세금 더하기: 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 실제로 낼 돈이 됩니다.

6억~9억원 구간은 세율이 가격에 따라 조금씩 올라갑니다. 취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3을 하면 세율(%)이 나옵니다. 예를 들어 7억 5천만원이면 7.5 × 2 ÷ 3 − 3 = 2%입니다.

주택 수는 사람이 아니라 세대로 셉니다

중과 여부를 가르는 주택 수는 주민등록상 같은 세대가 가진 집을 모두 더한 숫자입니다. 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 원칙적으로 같은 세대로 봅니다. 다만 30세 미만 자녀라도 일정 소득이 있어 따로 생계를 꾸리면 별도 세대가 될 수 있습니다.

• 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·조합원 입주권은 주택 수에 들어갑니다.
• 같은 날 이후 취득해 재산세를 주택으로 내는 주거용 오피스텔도 들어갑니다.
• 시가표준액 1억원 이하 주택은 정비구역 안의 주택 등을 빼면 주택 수에서 빠지는 경우가 많습니다.

계산기에 넣는 주택 수는 이번에 사는 집을 포함한, 취득 직후의 숫자입니다. 이 숫자를 하나 잘못 넣으면 세율이 1%대에서 8%로 바뀔 수 있으니 가장 먼저 확인하세요.

같은 8억원 아파트, 상황별 세금 차이

이 사이트 계산기로 2026년에 8억원 아파트를 매매로 살 때를 비교했습니다. 생애최초 감면은 넣지 않았습니다.

84㎡와 100㎡의 차이 160만원은 농어촌특별세(0.2%)입니다. 일시적 2주택으로 인정되느냐에 따라 약 4,667만원이 갈립니다. 조정대상지역은 2026년 10월 현재 서울 전역과 경기 15곳이며, 계약 전에 주소지 기준으로 다시 확인해야 합니다.

증여·상속으로 받을 때는 세율과 기한이 다릅니다

주택을 증여받으면 취득세율은 3.5%이고, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합하면 3.8%(전용 85㎡ 이하)~4.0%입니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택은 12%로 중과됩니다. 다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하면 중과에서 빠집니다. 신고기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.

상속은 주택 2.8%가 기본입니다. 상속인이 속한 가구가 상속주택 한 채만 갖게 되면 0.8%로 낮아집니다. 계산기로 5억원(84㎡) 주택을 넣으면 일반 상속은 1,480만원, 무주택 상속인의 1가구 1주택 상속은 480만원이 나옵니다. 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.

이 사이트의 취득세 계산기는 주택 증여를 간편 계산하지 않고 개별 검토 안내를 띄웁니다. 시가인정액과 중과 예외를 따져야 해서 단순 산식으로는 틀리기 쉽기 때문입니다.

신고·납부 기한과 가산세

매매 취득세는 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날부터 60일 안에 신고하고 납부합니다. 위택스나 물건 소재지 시·군·구청에서 할 수 있고, 등기할 때 납부 영수증이 필요합니다.

• 신고하지 않으면 무신고가산세 20%가 붙습니다.
• 적게 신고하면 덜 낸 세액의 10%가 과소신고가산세입니다.
• 늦게 내면 날짜에 비례해 납부지연가산세가 더해집니다.

실제보다 낮춘 금액으로 계약서를 쓰면 차액에 대한 세금과 가산세를 추징당하고 과태료도 따로 나옵니다. 계약서 금액은 반드시 실제 금액으로 써야 합니다.

감면과 특례에서 자주 놓치는 것

생애최초 감면은 받은 뒤가 더 중요합니다. 취득일부터 3개월 안에 전입하고, 3년 동안 직접 살아야 합니다. 그 전에 팔거나 임대하면 감면받은 세액을 다시 냅니다. 일시적 2주택도 같습니다. 새 집 취득일부터 3년 안에 기존 집을 처분하지 못하면 중과세율과의 차액에 가산세까지 붙습니다.

수도권 밖 준공 후 미분양 아파트를 2026년 12월 31일까지 처음 분양받으면 다주택 중과를 적용하지 않는 특례가 있습니다. 이를 연장하는 2026년 지방세제 개편안은 국회 통과 전이므로, 내년 취득을 생각한다면 확정 여부를 관할 시·군·구청에 확인하세요.

신고 전 체크리스트

• 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날을 달력에 표시했나요?
• 세대원 전원의 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔을 모두 셌나요?
• 취득일 기준으로 조정대상지역인지 확인했나요?
• 등기부와 건축물대장의 전용면적이 85㎡를 넘는지 봤나요?
• 일시적 2주택이라면 기존 집 처분 기한을 적어 두었나요?
• 생애최초 감면을 받는다면 3개월 안에 전입할 날짜를 정했나요?

여섯 가지 중 하나라도 확실하지 않다면 신고 전에 관할 시·군·구청 세무과나 세무 전문가에게 확인하는 편이 안전합니다.

이 계산기, 이렇게 쓰면 정확합니다

결과를 가장 크게 흔드는 입력은 취득 원인, 취득 후 주택 수, 조정대상지역, 일시적 2주택 여부입니다. 그다음이 전용면적(85㎡ 기준)과 생애최초 감면입니다. 면적은 공급면적이 아니라 전용면적을 넣어야 합니다.

집을 살 때는 취득세 말고도 돈이 듭니다. 등기비용 계산기, 국민주택채권 계산기, 중개보수 계산기로 나머지 비용도 함께 맞춰 보세요.

모든 결과는 입력값을 바탕으로 한 추정치입니다. 실제 세액은 관할 지자체가 서류를 확인한 뒤 확정합니다.