2026년 부동산 중개수수료(복비) 상한 요율표 및 부가세 10% 계산 가이드
공인중개사법 시행규칙에 따른 부동산 중개보수는 거래 금액에 상한 요율을 곱하여 산출하며, 공인중개사와 중개의뢰인이 상한 요율 범위 내에서 협의하여 결정합니다. 매매(최대 0.7%) 및 임대차(최대 0.6%) 구간별 요율과 한도액, 일반과세자(10%)와 간이과세자(4%)의 부가가치세 적용 기준을 안내합니다.
중개보수는 세 단계로 계산합니다
복비 계산은 순서만 알면 어렵지 않습니다. 거래금액을 정하고, 요율을 곱하고, 한도액과 부가세를 확인하면 끝납니다.
- 거래금액 정하기: 매매는 계약서상 매매가입니다. 전세는 보증금이 곧 거래금액입니다. 월세는 보증금에 월세×100을 더하고, 그 합이 5천만원 미만이면 월세×70으로 다시 계산합니다.
- 상한 요율 곱하기: 주택인지, 주거용 오피스텔인지, 상가·토지인지에 따라 쓰는 요율표가 다릅니다.
- 한도액과 부가세 확인: 낮은 금액 구간에는 한도액이 있어 요율로 계산한 값이 더 크면 한도액까지만 냅니다. 중개사무소가 일반과세자면 보수의 10%가 부가세로 더해집니다.
이렇게 나온 금액은 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각자 내는 금액입니다. 양쪽 몫을 합친 금액이 아닙니다.
월세는 거래금액부터 따로 구합니다
월세 계약은 보증금만으로 요율을 정하지 않습니다. 이 사이트 계산기에 세 가지 임대차를 넣어 봤습니다. 금액은 부가세 10%를 포함한 한쪽 부담액입니다.
| 계약 | 거래금액 | 상한 요율 | 한쪽 부담 |
|---|---|---|---|
| 보증금 1,000만원, 월세 50만원 | 6,000만원 (1,000만 + 50만×100) | 0.4% | 264,000원 |
| 보증금 500만원, 월세 40만원 | 3,300만원 (500만 + 40만×70) | 0.5% | 181,500원 |
| 전세 3억원 | 3억원 | 0.3% | 990,000원 |
두 번째 계약은 100배로 계산하면 4,500만원이라 5천만원에 못 미칩니다. 그래서 70배로 다시 계산합니다. 보증금과 월세가 작은 계약일수록 이 규칙 덕분에 보수가 낮아집니다. 이 100배·70배 환산은 중개보수를 정할 때만 쓰는 방법입니다. 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 전환율과는 다른 계산이니 헷갈리지 마세요.
구간 경계에서 보수가 크게 달라집니다
요율은 금액이 커질수록 한 계단씩 올라갑니다. 그래서 경계 바로 아래와 위에서 차이가 납니다. 아래 금액은 모두 부가세 포함 상한입니다.
| 거래 | 상한 요율 | 보수 상한 |
|---|---|---|
| 매매 8억 9천만원 | 0.4% | 3,916,000원 |
| 매매 9억원 | 0.5% | 4,950,000원 |
| 전세 5억 9천만원 | 0.3% | 1,947,000원 |
| 전세 6억원 | 0.4% | 2,640,000원 |
매매가는 1천만원 차이인데 보수 상한은 100만원 넘게 벌어집니다. 한도액이 있는 구간도 따져 봐야 합니다. 1억 8천만원 주택 매매는 0.5%로 계산하면 90만원이지만 한도액 80만원이 적용됩니다. 경계 근처 거래라면 계약 전에 요율을 미리 정해 두세요.
부동산 종류에 따라 요율표가 바뀝니다
- 주택: 아파트·단독·다세대 등과 그 부속토지입니다. 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 요율을 정합니다.
- 주거용 오피스텔: 전용 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춰야 합니다. 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한입니다. 3억원 매매면 상한이 1,650,000원(부가세 포함)입니다.
- 상가·토지·요건 밖 오피스텔: 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 5억원 상가의 상한은 4,950,000원(부가세 포함)이고, 실제 요율은 그 안에서 정합니다.
- 상가주택처럼 섞인 건물: 건물 중 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율을, 절반 미만이면 주택 외 요율을 씁니다.
오피스텔은 실제로 집처럼 쓰더라도 면적이나 시설 요건을 못 갖추면 0.9% 이내 요율이 적용됩니다. 건축물대장의 전용면적과 실제 시설을 함께 확인하세요.
거래금액을 정하는 특별한 규칙
- 교환: 맞바꾸는 두 부동산 중 거래금액이 큰 쪽을 기준으로 합니다.
- 분양권: 거래 시점까지 낸 계약금·중도금(대출로 낸 금액 포함)에 프리미엄을 더한 금액입니다. 총 분양가가 기준이 아닙니다.
- 매매와 임대차를 함께: 같은 물건을 같은 당사자끼리 매매하면서 임대차도 함께 계약하면 매매 거래금액만 적용합니다.
분양권 거래에서 총 분양가로 계산한 보수를 제시받았다면 기준이 맞는지 물어보세요. 기준 금액이 달라지면 요율 구간도 함께 바뀔 수 있습니다.
보수를 낼 때 확인할 것
지급 시기는 중개사와 약정한 대로 정합니다. 따로 정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날, 보통 잔금일에 냅니다. 중개대상물 확인·설명서에는 보수와 실비의 금액과 산출 내역이 적힙니다. 서명하기 전에 협의한 요율대로 적혔는지 확인하세요.
- 법정 한도를 넘는 보수를 받는 것은 공인중개사법상 금지행위입니다. 위반하면 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 대상입니다.
- 권리관계 확인이나 계약금 반환 보장에 든 실비는 영수증을 붙여 따로 청구할 수 있습니다.
- 현금영수증이나 세금계산서를 받아 두세요. 집을 살 때 낸 보수는 취득가액에, 팔 때 낸 보수는 필요경비로 양도세 계산에 들어갑니다.
중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제되면 보수를 내지 않아도 됩니다. 계약이 깨질 때 보수를 어떻게 할지 미리 적어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
계산기 이렇게 쓰세요
부동산 종류, 매매·임대차, 금액, 월세, 부가세 여부를 넣습니다. 상한보다 낮은 요율로 합의했다면 협의 요율 칸에 0.004처럼 소수로 넣습니다. 9억원 매매를 0.4%로 합의하면 3,960,000원(부가세 포함)이 나옵니다. 비워 두면 상한으로 계산합니다.
집을 살 때는 취득세 계산기와 등기비용 계산기를, 월세 조건을 바꿀 때는 전월세 전환 계산기를 함께 써 보세요. 결과는 법정 상한을 기준으로 한 추정치이며, 실제 보수는 계약 전에 중개사와 정한 금액입니다.
| 거래 구분 및 금액 구간 | 상한 요율 | 한도액 및 비고 |
|---|---|---|
| 매매 5천만원 미만 | 0.6% | 한도액 25만원 |
| 매매 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 한도액 80만원 |
| 매매 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 한도액 없음 (가장 많은 거래 구간) |
| 매매 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 한도액 없음 |
| 매매 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 한도액 없음 |
| 매매 15억원 이상 | 0.7% | 한도액 없음 (최고 상한 요율) |
| 임대차 5천만원 미만 / 5천만~1억 | 0.5% (한도 20만) / 0.4% (한도 30만) | 월세는 환산보증금 공식 적용 |
| 임대차 1억~6억 / 6억~12억 / 12억~15억 / 15억+ | 0.3% / 0.4% / 0.5% / 0.6% | 구간별 한도액 없음 |
전제 조건: 아파트 매매가 10억원, 일반과세자 중개업소(부가세 10%) 거래 시
※ 같은 조건을 이 사이트의 계산기에 넣어 얻은 값입니다. 실제 세액·한도는 개인 조건, 지자체 조례, 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
아닙니다. 법령에 명시된 요율은 공인중개사가 받을 수 있는 법정 상한 요율이므로, 계약 체결 전에 의뢰인과 중개사가 상한 요율 범위 내에서 상호 협의하여 할인할 수 있습니다.
공인중개사는 부가가치세법상 과세사업자이므로 일반과세자 사업장은 10%, 직전 연도 공급대가(매출) 1억 400만원 미만 간이과세자 사업장은 업종 부가가치율을 반영해 대략 4% 수준의 부가세가 붙습니다. 간이과세 배제 지역에 있으면 매출과 관계없이 일반과세자이므로 사업자등록증의 과세 유형을 확인하세요.
개업공인중개사의 고의나 과실 없이 거래 당사자(매도인·매수인 등)의 변심이나 사정으로 계약이 해제된 경우에는 원칙적으로 중개보수 청구권이 인정됩니다.
전용면적 85㎡ 이하이고 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕 시설을 갖춘 주거용 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 단일 특례 요율이 적용됩니다. 업무용 오피스텔은 0.9% 이내 협의입니다.