건폐율 · 용적률

건폐율은 넓이, 용적률은 부피를 정합니다

건폐율은 땅 가운데 건물이 덮을 수 있는 비율입니다. 용적률은 땅 넓이에 비해 건물 바닥면적을 모두 합쳐 얼마나 지을 수 있는지를 나타냅니다. 건폐율이 건물의 발바닥 크기를 정한다면, 용적률은 전체 덩치를 정한다고 보면 됩니다.

• 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100
• 용적률 = 지상층 연면적 ÷ 대지면적 × 100

건축면적은 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분을 위에서 내려다본 넓이입니다. 처마나 차양이 외벽에서 1m 이상 튀어나오면 끝에서 정해진 거리만큼 뺀 부분까지 들어갑니다. 용적률을 셀 때는 지하층, 건물에 딸린 지상 주차장, 초고층 건물의 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간 면적은 연면적에서 뺍니다.

용도지역별 법정 범위

국토계획법 시행령은 용도지역마다 상한의 범위만 정합니다. 실제로 적용되는 숫자는 이 범위 안에서 시·군의 도시·군계획조례가 정합니다.

내 땅의 용도지역은 토지이용계획확인원에서 확인합니다. 그다음 해당 시·군 도시계획조례에서 그 용도지역의 숫자를 찾습니다. 지구단위계획구역이라면 조례보다 그 계획에서 정한 숫자가 기준이 되므로 함께 확인해야 합니다.

사례로 보는 최대 건축 규모

대지 330㎡(약 100평)인 땅에 조례상 건폐율 60%, 용적률 200%가 적용된다고 가정했습니다. 이 사이트 계산기로 구하면 최대 건축면적은 198㎡, 최대 지상 연면적은 660㎡입니다. 바닥을 198㎡로 꽉 채우면 3층에 조금 더 올릴 수 있는 규모입니다.

C안은 허가를 받을 수 없습니다. 바닥을 줄여 층을 올리면 건폐율은 맞출 수 있지만, 용적률은 층수를 바꿔도 총량이 같으므로 연면적 자체를 줄여야 합니다.

땅이 두 용도지역에 걸쳐 있다면

한 필지가 제2종일반주거지역과 준주거지역처럼 두 용도지역에 걸치는 경우가 있습니다. 이때 작은 쪽 면적이 330㎡ 이하이면 각 부분의 면적 비율로 가중평균한 건폐율과 용적률을 대지 전체에 적용합니다. 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸친 땅은 이 기준이 660㎡입니다.

예를 들어 대지 500㎡ 중 400㎡는 용적률 200%, 100㎡는 400%가 적용된다면 전체 용적률은 400㎡ × 200%와 100㎡ × 400%를 더해 500㎡로 나눈 240%가 됩니다. 이 경우 계산기의 용적률 상한 칸에 가중평균한 값을 넣으면 됩니다. 작은 쪽이 기준 면적보다 크면 각 부분에 각자의 기준을 따로 적용합니다.

숫자만큼 다 지을 수 없는 이유

• 일조 기준: 전용주거지역과 일반주거지역에서는 정북 방향 대지 경계선에서 높이에 따라 띄워야 해서 위층이 깎입니다.
• 주차장: 조례가 정한 주차 대수를 지상에 두면 1층 공간이 줄어듭니다.
• 건축선과 대지 안의 공지: 도로 폭이 좁으면 건축선이 물러나 쓸 수 있는 땅이 줄어듭니다.
• 높이·층수 제한: 경관지구나 고도지구로 지정되면 용적률이 남아도 높이를 못 올립니다.

그래서 땅을 살 때는 용적률 상한보다 실제로 나오는 연면적이 중요합니다. 정확한 규모는 설계 단계의 검토로 확인됩니다.

용적률이 늘어나는 경우도 있습니다

주거지역과 준주거지역에서 공공임대주택이나 임대의무기간 8년 이상 민간임대주택을 지으면, 조례에 따라 용도지역별 최대한도의 120% 안에서 용적률을 완화받을 수 있습니다. 상업지역이나 정비구역 등 정해진 곳에서는 대지 일부를 도로나 공원 같은 공공시설 부지로 내놓을 때 제공 비율에 따라 용적률을 완화하는 규정도 있습니다.

오래된 건물의 재건축 가능성을 보려면 재건축 연한 계산기와 대지지분 계산기를, 면적 단위를 바꾸려면 평수·면적 환산 계산기를 함께 써 보세요. 최종 기준은 관할 시·군·구청 건축 부서의 안내로 확인하시기 바랍니다.