전세와 월세 비교

두 계약을 같은 잣대로 놓는 방법

전세는 월세가 없어 싸 보이고, 월세는 목돈이 적어 편해 보입니다. 공정하게 비교하려면 둘 다 "한 달에 얼마가 드는가"로 바꿔야 합니다. 이 계산기는 다음처럼 월비용을 구합니다.

• 전세 월비용 = 전세대출 이자 + 내 돈의 기회비용(그 돈을 예금에 넣었다면 받았을 이자)
• 월세 월비용 = 월세 + 월세 보증금의 기회비용

기회비용은 실제로 나가는 돈이 아니라 포기한 이자입니다. 그래도 목돈이 묶이는 만큼 손해를 보는 것은 맞으므로 비교에 넣습니다. 예금 금리를 높게 잡을수록 목돈이 큰 전세가 불리하게 나옵니다.

사례: 전세 5억원과 보증금 1억원·월세 120만원

전세보증금 일부를 대출로, 나머지를 내 돈으로 마련하고 예금 금리를 연 3%로 둔 계산입니다. 월세집 보증금 1억원은 내 돈으로 낸다고 봤습니다.

손익분기 월세는 두 월비용이 같아지는 월세입니다. 첫 줄이라면 월세가 125만원보다 낮을 때 월세 쪽이 유리하고, 실제 월세 120만원은 한 달 5만원 덜 듭니다. 대출 비중이 커질수록 전세가 불리해지고, 대출 없이 전세금을 모두 낼 수 있다면 반대로 전세가 한 달 20만원 쌉니다.

시장 전환율과 내 자금 비용을 비교하세요

빠르게 감을 잡는 방법도 있습니다. 두 집의 보증금 차이와 월세로 시장의 전환율을 구해 보는 것입니다. 위 사례는 보증금 차이 4억원을 월세 120만원으로 바꾼 셈이라 전환율이 연 3.6%입니다.

늘어나는 보증금 4억원을 마련하는 비용, 곧 대출이자와 포기한 예금 이자를 합친 비율이 연 3.6%보다 높으면 월세가, 낮으면 전세가 유리합니다. 첫 줄은 4억원 가운데 3억원을 4.0%로 빌리고 1억원을 3% 예금에서 빼는 셈이라 평균 비용이 3.6%보다 조금 높습니다. 그래서 월세가 근소하게 유리하게 나왔습니다.

법정 전월세전환율 상한(현재 연 5.00%)은 계약 중에 보증금을 월세로 돌릴 때의 상한입니다. 새 계약의 시장 전환율은 지역과 집마다 다르므로, 같은 동네 다른 매물과 비교하면 제시받은 월세가 비싼지 싼지도 알 수 있습니다.

숫자에 들어가지 않은 것들

• 보증금 반환 위험: 전세는 큰돈을 맡기는 계약입니다. 전세보증보험료(HUG 기준 연 0.097~0.211%)를 전세 월비용에 더해 다시 비교하세요. 보증금 5억원에 연 0.122%면 한 달 약 5만원입니다.
• 월세 세액공제: 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주 등은 월세의 15%(총급여 5,500만원 이하 17%)를 연 1,000만원 한도로 세액공제 받을 수 있습니다. 전용 85㎡ 이하이거나 기준시가 4억원 이하 주택이어야 합니다.
• 전세대출 소득공제: 요건을 갖춘 무주택 세대주는 전세대출 원리금 상환액의 40%를 소득공제 받을 수 있습니다(주택청약 공제와 합쳐 연 400만원 한도).
• 금리 변화: 변동금리 전세대출은 금리가 오르면 전세 월비용도 오릅니다. 월세는 계약 기간 동안 정해진 금액입니다.
• 이사와 중개 비용: 계약을 자주 바꿀수록 커집니다.

세액공제를 받으면 월세 쪽 부담이 실제로 줄어듭니다. 내 공제액은 월세 세액공제 계산기로, 보증보험료는 전세보증보험 계산기로 구해 월비용에서 빼거나 더해 보세요. 월세 세액공제 한도를 늘리는 법안이 국회에 발의되어 있으니 연말정산 전에 최종 기준을 확인하세요.

계산기에 넣을 값 고르는 법

• 대출 비율: 실제로 빌릴 금액 ÷ 전세보증금입니다. 보증금 5억원에 3억원을 빌리면 0.6입니다. 한도가 얼마나 나올지 모르면 먼저 한도를 확인한 뒤 넣습니다.
• 대출 금리: 은행에서 안내받은 금리를 넣습니다. 아직 모르면 최근 평균 금리 근처와 그보다 0.5%p 높은 금리로 두 번 계산합니다.
• 예금 금리: 그 돈을 실제로 맡길 곳의 세전 금리를 넣습니다. 투자 수익률처럼 높은 값을 넣으면 전세가 지나치게 불리하게 나옵니다.
• 월세 보증금: 내 돈으로 낸다고 보고 계산합니다. 월세 보증금도 대출로 마련한다면 그 이자는 결과에 빠져 있다는 점을 기억합니다.

입력값 하나만 바뀌어도 결과가 뒤집힐 수 있습니다. 특히 금리는 두세 가지로 바꿔 넣어 보고, 어느 쪽이 대부분의 경우에 유리한지 보는 것이 좋습니다.

상황별로 이렇게 고르면 됩니다

• 목돈이 충분하고 예금 금리가 낮다: 전세 월비용이 낮게 나오기 쉽습니다. 다만 집값 대비 보증금 비율과 보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인합니다.
• 대출 비중이 높고 금리가 높다: 월세나, 보증금을 줄인 반전세가 나을 수 있습니다.
• 1~2년 안에 이사할 수도 있다: 목돈이 덜 묶이는 월세가 유연합니다.
• 전세대출 한도가 모자란다: 모자라는 금액만큼 월세로 돌리는 반전세를 계산해 봅니다.

대출 한도와 이자는 전세자금대출 계산기로, 반전세 월세는 전월세 전환 계산기로 구한 뒤 이 계산기에 넣으면 됩니다. 결과는 비교를 돕는 참고값이니 내 생활 계획과 위험 감당 능력을 함께 놓고 결정하세요.