집값 대비 대출(LTV)

LTV는 비율이지만 실제 한도는 빼기까지 해야 나옵니다

LTV는 집의 담보가치 가운데 몇 %까지 빌려 줄지 정한 비율입니다. 하지만 "집값 × LTV"가 곧 대출액은 아닙니다. 은행은 그 금액에서 나보다 먼저 보호받는 돈을 빼고, 지역별 금액 한도까지 확인한 뒤 담보 기준 한도를 정합니다.

먼저 보호받는 돈은 두 가지입니다. 이미 설정된 근저당이나 기존 세입자의 보증금 같은 선순위 채권, 그리고 앞으로 들어올 수 있는 소액 세입자를 위해 미리 떼어 두는 방공제입니다.

담보 기준 한도 계산 순서

1. 담보가치: 은행이 인정하는 시세를 씁니다. 시세가 없는 신축이나 나홀로 아파트, 단독주택은 감정평가액을 씁니다. 시세는 주기적으로 바뀌므로 계약할 때와 대출을 실행할 때 금액이 다를 수 있고, 저층은 더 낮은 시세가 적용되기도 합니다.
2. LTV 적용: 담보가치에 지역·주택 수·생애최초 여부에 맞는 비율을 곱합니다.
3. 선순위 차감: 갚지 않고 남겨 둘 기존 대출이나 세입자 보증금을 뺍니다.
4. 방공제 차감: 방 1개당 지역별 소액임차보증금을 뺍니다. 아파트는 보통 1실로 봅니다.
5. 금액 한도 비교: 수도권·규제지역은 집값 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원과 비교해 작은 값을 고릅니다.

방공제는 모기지신용보험(MCI)이나 모기지신용보증(MCG)에 가입하면 면제됩니다. 다만 2026년 하반기에는 대부분 은행이 신규 가입을 막고 있어 방공제가 붙는다고 보고 계획하는 편이 안전합니다.

2026년 LTV 기준 한눈에 보기

• 규제지역(서울 전역과 경기 15곳): 무주택자와 기존 집을 6개월 안에 파는 조건의 1주택자는 40%입니다. 2주택 이상이 되는 구입은 0%입니다.
• 서민·실수요자: 규제지역에서 무주택 세대주, 부부합산 연소득 9,000만원 이하, 주택가격 8억원 이하를 모두 갖추면 60%입니다.
• 생애최초: 수도권과 규제지역은 70%, 그 밖의 지역은 80%입니다. 수도권·규제지역은 6개월 안에 전입해야 합니다.
• 비규제지역: 무주택자와 처분조건 1주택자는 70%입니다. 수도권은 비규제지역이라도 2주택 이상이 되는 구입 대출이 막혀 있습니다.

규제지역은 2026년 7월 1일 화성 동탄, 용인 기흥, 구리가 더해져 경기 15곳이 되었습니다. 같은 시라도 구나 동에 따라 규제 여부가 다를 수 있으니 주소 단위로 확인해야 합니다.

사례로 보는 방공제와 금액 한도의 영향

세 가지 집을 이 사이트 계산기로 비교해 보겠습니다. 모두 선순위 채권은 없다고 가정합니다.

서울 사례는 방공제를 피해도 6억원 금액 한도에 막혀 2,500만원만 늘어납니다. 반면 방이 여러 개인 단독주택이나 다가구주택은 방마다 공제가 붙어 한도가 크게 줄어듭니다. 이런 집은 LTV 비율보다 방공제 실수가 더 큰 차이를 만듭니다.

LTV와 소득 기준 중 무엇이 먼저 막힐까

LTV는 집값만 보고 소득은 보지 않습니다. 그래서 담보 기준 한도가 크게 나와도 소득이 받쳐 주지 않으면 그만큼 빌릴 수 없습니다. 반대로 소득이 높아도 LTV나 금액 한도를 넘을 수는 없습니다.

감을 잡기 위해 기존 대출이 없고 연 4.3%, 30년 원리금균등, 가산금리 3%p, DSR 40%로 계산해 보면 소득 기준 최대액은 연소득 5,000만원일 때 243,100,000원, 7,000만원일 때 340,340,000원, 1억원일 때 486,210,000원입니다. 위 서울 9억원 생애최초 사례에서 담보 기준 5억 7,500만원을 다 쓰려면 연소득이 1억원을 넘어야 한다는 뜻입니다.

그러니 LTV 결과가 넉넉하게 나왔다면 다음 단계로 반드시 소득 기준을 확인하세요. 두 금액 중 작은 쪽이 실제로 빌릴 수 있는 돈에 가깝습니다.

대환과 추가 대출에서도 LTV가 다시 걸립니다

대출을 다른 은행으로 옮기는 대환도 새 대출로 심사합니다. 2025년 10월 27일부터 규제지역 주택은 금액을 늘리지 않는 대환이라면 최초 대출 때의 LTV를 그대로 인정받습니다. 하지만 금액을 늘리면 지금의 LTV 40%가 적용되어 한도가 줄 수 있습니다.

생활자금 목적으로 집을 담보로 추가 대출을 받을 때도 기존 대출 잔액이 선순위로 빠지므로 남는 금액이 생각보다 작습니다. 금리만 보고 갈아타기 전에 새 기준의 한도를 먼저 계산해 보세요.

자주 하는 실수와 체크리스트

• 매매 계약서 금액을 담보가치로 착각하지 않았나요? 시세가 더 낮으면 한도도 줄어듭니다.
• 잔금 때 갚을 기존 대출과 남겨 둘 대출을 구분했나요? 남겨 두는 것만 선순위입니다.
• 방 수를 실제 방 개수가 아니라 은행이 보는 기준으로 확인했나요?
• 생애최초나 서민·실수요자 요건을 증명할 서류를 준비했나요?
• LTV가 넉넉해도 소득 기준 DSR에 막히지 않는지 확인했나요?

계산기에는 담보가치, LTV, 선순위 금액, 지역, 방 수, 방공제 면제 여부, 금액 한도를 넣습니다. 금액 한도가 없는 지방은 0원을 넣으면 됩니다. 소득 기준까지 함께 보려면 주택담보대출 가능액 계산기, 갈아타기를 고민한다면 대출 대환 이자 비교 계산기를 이어서 써 보세요.

LTV 결과는 담보만 본 금액입니다. 실제 대출액은 소득 심사와 은행 내부 기준을 거쳐 확정되니, 계약 전에 은행에 예상 시세와 방공제 적용 여부를 꼭 물어보세요.