중도금·잔금 대출 이자

중도금 대출은 집단대출이라 심사 방식이 다릅니다

중도금 대출은 같은 단지 계약자들이 함께 받는 집단대출입니다. 시행사가 정한 은행에서 실행되고, 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 보증이 붙습니다. 개인이 은행을 골라 받는 일반 주택담보대출과는 출발점이 다릅니다.

가장 큰 차이는 DSR입니다. 분양 주택의 중도금 집단대출은 DSR 계산에서 빠집니다. 그래서 소득이 빠듯해도 중도금은 나오는 경우가 많습니다. 하지만 입주 때 바꾸는 잔금대출은 일반 주택담보대출과 같은 심사를 받습니다. 중도금이 나왔다고 잔금대출도 나온다고 생각하면 안 됩니다.

이자 납부 방식에 따라 달라지는 것

분양가 6억원, 계약금 10%, 중도금 60%(회차당 6,000만원), 연 4.5%, 공사 기간 36개월로 이 사이트 계산기에 넣은 결과입니다.

후불제와 직접 납부는 이자 총액이 28,350,000원으로 같습니다. 차이는 언제 내느냐입니다. 후불제는 입주 때 한 번에 청구되니 잔금과 함께 현금을 준비해야 합니다. 직접 납부는 회차가 쌓일수록 매달 이자가 커져 입주 직전 몇 달이 가장 무겁습니다.

입주 때 잔금대출로 바꾸는 구조

입주일에는 잔금 30%만 내는 것이 아닙니다. 중도금 대출 3억 6,000만원도 이때 갚아야 합니다. 대부분은 잔금대출을 받아 중도금 대출을 갚고, 나머지를 현금으로 채웁니다.

문제는 잔금대출 한도입니다. 담보가치를 분양가와 같은 6억원으로 보고 이 사이트 LTV 계산기에 넣으면, 규제지역 무주택자(LTV 40%)는 240,000,000원입니다. 중도금 3억 6,000만원에도 1억 2,000만원이 모자랍니다. 서울에서 방공제 5,500만원까지 빠지면 185,000,000원으로 더 줄어듭니다. 반면 비규제지역(LTV 70%, 방공제 면제 가정)이면 420,000,000원으로 중도금을 갚고도 6,000만원이 남습니다.

규제지역 사례에서는 잔금 1억 8,000만원, 모자란 1억 2,000만원, 후불이자 2,835만원을 더해 입주 때 현금만 약 3억 2,835만원이 필요합니다. 취득세와 등기비는 별도입니다.

여기에 DSR도 따로 봅니다. 수도권·규제지역은 스트레스 금리 3%p를 더해 심사하고, 집값 15억원 이하 6억원 같은 금액 한도도 걸립니다. 규제 시행 전에 입주자모집공고가 난 단지는 종전 규정을 적용하는 경과 규정이 있었으니, 내 단지가 어디에 해당하는지 은행에 확인하세요.

입주 6개월 전에 할 일

1. 담보가치 가늠: 입주 초기에는 시세가 없어 감정가 등으로 한도를 잡는 경우가 많습니다. 보수적으로 분양가 기준으로도 계산해 둡니다.
2. 소득 서류 정리: 잔금대출은 DSR 심사를 받습니다. 최근 소득 증빙과 다른 대출 목록을 준비합니다.
3. 새 대출 미루기: 입주 전에 신용대출이나 할부를 늘리면 잔금대출 한도가 줄어듭니다.
4. 부대비용 합산: 후불이자, 취득세, 등기비, 발코니 확장 같은 옵션 잔금을 한 표에 모읍니다.

잔금대출은 금리뿐 아니라 중도상환수수료 조건도 함께 비교하면 좋습니다. 입주 후 몇 년 안에 갈아탈 생각이라면 수수료가 더 중요할 수 있습니다.

계산기 사용법

분양가, 계약금·중도금 비율, 집단대출 금리, 공사 기간, 이자 방식을 넣으면 회차별 이자와 입주 때 필요한 현금이 나옵니다. 공사 기간은 계약일부터 입주 예정일까지 개월 수로 넣습니다. 잔금대출 한도는 주택담보대출 가능액 계산기로, 입주 때 세금과 등기비는 취득세 계산기와 등기비용 계산기로 이어서 확인하세요.

결과는 금리가 공사 기간 내내 같다는 가정입니다. 집단대출 금리가 바뀔 수 있으니 금리를 0.5%p 올려서도 한 번 더 계산해 두면 안전합니다.