환산임대료(NOC) 모의 시뮬레이션 가이드
보증금·월세·관리비를 월 비용으로 합쳐 사무실이나 상가의 실제 사용 면적당 부담을 비교합니다.
NOC는 보증금까지 월 비용으로 바꾼 값입니다
사무실이나 상가를 고를 때 월세만 보면 보증금이 큰 곳이 싸 보입니다. NOC(Net Occupancy Cost, 환산 월점유비용)는 보증금에 묶이는 돈의 비용까지 매달 비용으로 바꿔 더한 값입니다.
- NOC = 보증금 × 연 자금비용률 ÷ 12 + 월 임대료(렌트프리 반영) + 월 관리비
- 전용 평당 NOC = NOC ÷ 전용면적(평)
자금비용률에는 그 돈을 예금에 넣었을 때의 금리나 회사가 돈을 빌리는 금리를 씁니다. 어떤 비율을 쓰든 여러 후보에 같은 비율을 넣어야 비교가 공정합니다.
세 사무실 비교 사례
계약면적은 모두 165㎡(약 49.9평), 자금비용률은 연 6%로 같게 두고 이 사이트 계산기로 계산했습니다.
| 후보 | 조건 | NOC | 계약 평당 | 전용 평당 |
|---|---|---|---|---|
| A | 보증금 5천만원, 월세 300만원, 관리비 80만원, 전용 82㎡ | 4,050,000원 | 81,142원 | 163,274원 |
| B | 보증금 3천만원, 월세 270만원, 관리비 90만원, 전용 66㎡ | 3,750,000원 | 75,131원 | 187,829원 |
| C | 보증금 1억원, 월세 320만원, 관리비 70만원, 전용 92㎡, 렌트프리 1개월 | 4,133,334원 | 82,811원 | 148,521원 |
한 달 총비용만 보면 B가 가장 쌉니다. 하지만 실제로 쓰는 전용면적이 66㎡로 작아 전용 평당 비용은 가장 비쌉니다. C는 보증금과 월세가 높지만 전용면적이 넓고 렌트프리가 있어 전용 평당으로는 가장 저렴합니다. 넓은 공간이 필요하면 C, 총비용을 줄여야 하면 B처럼 목적에 맞춰 고르면 됩니다.
렌트프리와 전용률이 숫자를 바꾸는 방식
렌트프리는 계약 초기 몇 달의 임대료를 면제해 주는 조건입니다. 계산기는 1년 중 면제 개월 수만큼의 월세를 12개월로 나눠 뺍니다. A 사무실에 렌트프리 2개월을 넣으면 NOC는 4,050,000원에서 3,550,000원으로, 전용 평당은 143,116원으로 내려갑니다. 계약서의 월세는 같아도 실제 부담은 약 12% 줄어든 셈입니다.
전용률(전용면적 ÷ 계약면적)은 건물마다 차이가 큽니다. 위 사례의 전용률은 A 약 50%, B 40%, C 약 56%입니다. 계약면적 평당 임대료가 싸다는 말만 듣고 결정하지 말고 전용면적부터 확인하세요.
환산보증금과는 다른 개념입니다
이름이 비슷한 환산보증금은 상가건물 임대차보호법이 어디까지 적용되는지 정하는 법적 기준입니다. "보증금 + 월세 × 100"으로 구하고 관리비는 넣지 않습니다. A 사무실이라면 5천만원 + 300만원 × 100 = 3억 5천만원입니다.
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산 | 6억 9천만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역·부산 제외), 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 | 5억 4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 |
기준 이하이면 우선변제권과 5% 증액 상한 같은 보호를 모두 받습니다. 기준을 넘어도 대항력, 10년 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호, 3기 연체 시 해지 규정은 적용됩니다. 사무실은 그 공간에서 영리 활동이 이뤄지는지에 따라 이 법의 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
계약 전에 확인할 비용
- 부가가치세: 임대료와 관리비에 10%가 붙는지 확인합니다. 일반과세 사업자는 매입세액공제를 받을 수 있어 실제 부담이 달라집니다.
- 관리비 포함 항목: 전기, 수도, 냉난방, 주차가 포함인지 별도인지 봅니다.
- 관리비 부과 면적: 계약면적 기준인지 전용면적 기준인지 확인합니다.
- 인테리어와 원상복구 비용: 계약 기간이 짧을수록 월로 나눈 부담이 커집니다.
- 재계약 인상 조건: 다음 계약 때 임대료가 얼마나 오를 수 있는지 미리 정해 둡니다.
재계약 때 오를 수 있는 폭은 임대료 상승분 계산기로, 건물을 사서 임대할 때의 수익은 임대수익률 계산기로 이어서 확인할 수 있습니다. NOC는 비교용 값이므로 최종 결정 전에는 계약 조건 전체를 함께 검토하세요.
본 계산기는 1) 임대보증금은 얼마인가요? (원), 2) 부가가치세를 제외한 한 달 임대료는 얼마인가요? (원), 3) 한 달 관리비는 얼마인가요? 없으면 0원입니다. (원), 4) 공용면적을 포함한 계약면적은 몇 ㎡인가요? (㎡) 등을 입력받아 관련 법령과 고시의 계산식으로 계산합니다.
환산임대료는 다른 물건을 같은 기준으로 비교하기 위한 값입니다. 보증금을 월세로 바꾸는 법정 전환율이나 실제 계약 월세를 뜻하지 않습니다. 전용면적은 계약면적보다 클 수 없습니다. 면적이 뒤바뀌었거나 다른 기준이면 먼저 확인합니다. 임대료 면제는 월세에만 적용합니다. 관리비·부가가치세·관리비 부과면적 차이는 계약 조건에 맞춰 별도로 확인합니다.