소득 대비 빚 비율(DTI)

DTI는 주택담보대출 원리금과 다른 대출 이자를 소득으로 나눈 값입니다

DTI(총부채상환비율)는 1년 동안 내는 주택담보대출의 원금·이자와 다른 대출의 이자를 더해 연소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출은 원금까지 보지만, 신용대출이나 자동차 할부 같은 다른 대출은 이자만 봅니다.

다만 기존 주택담보대출이 있다면 그 대출도 원금과 이자를 모두 넣습니다. 이미 집을 담보로 대출을 받은 사람이 새로 대출을 받으면 DTI가 빠르게 올라가는 이유입니다.

이런 구조라서 같은 사람이라도 DTI는 대개 DSR보다 낮게 나옵니다. DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 다 보기 때문입니다. 지금 대출 심사의 중심은 DSR이지만, 수도권과 규제지역 주택담보대출은 DTI도 함께 통과해야 합니다.

지역과 대상에 따른 DTI 한도

2025년 10월 대책 이후 금융위원회가 안내한 기준입니다. 규제지역은 서울 전역과 경기 15곳이며, 이곳은 투기과열지구와 조정대상지역이 겹쳐 더 엄격한 투기과열지구 기준을 따릅니다.

서민·실수요자는 무주택 세대주이면서 부부합산 연소득 9천만원 이하, 주택가격 8억원 이하를 모두 갖춘 경우입니다. 은행이 내부 기준으로 더 낮게 볼 수도 있으니 상담 때 적용 비율을 꼭 확인하세요.

같은 사람의 DTI와 DSR 비교

연소득 6,000만원인 직장인이 3억원을 연 4.2%, 30년 원리금균등으로 빌리려 합니다. 이미 신용대출 3,000만원(연 5.5%)이 있습니다. 이 사이트 계산기 결과입니다.

DTI만 보면 3억원이 넉넉히 통과합니다. 하지만 DSR에서는 신용대출이 원금까지 잡히고, 서울이라 스트레스 금리 3%p가 붙어 한도가 2억 1,022만원으로 줄어듭니다. 실제 대출은 DTI, DSR, LTV, 금액 한도 가운데 가장 작은 금액으로 정해집니다.

DTI를 낮추는 방법

• 만기 늘리기: 연 원리금이 줄어 DTI가 내려갑니다. 수도권·규제지역 주택담보대출은 30년이 상한입니다.
• 다른 대출 금리 낮추기: DTI는 다른 대출의 이자만 보므로 금리를 낮추면 바로 효과가 있습니다.
• 소득 보완: 부부 소득 합산이나 장래소득 반영이 가능한지 확인합니다.
• 상환 방식 확인: 원금균등은 첫해 원리금이 커서 DTI가 높게 나옵니다. 계산기는 원리금균등 기준이니 원금균등을 고를 생각이라면 여유를 더 두세요.

다만 DTI를 맞춰도 DSR이 더 빡빡한 경우가 대부분입니다. 다른 대출의 원금을 줄이는 것이 두 비율을 함께 낮추는 가장 확실한 방법입니다.

계산기 사용법

연소득, 새 대출의 원금·금리·만기, 기존 주택담보대출의 연 원리금, 다른 대출의 연 이자, 적용 한도를 넣습니다. 기존 주택담보대출은 원금과 이자를 합친 금액을, 나머지 대출은 1년 이자만 넣으면 됩니다. 같은 조건의 DSR은 DSR 계산기로, 집값 기준 한도는 LTV 계산기로 확인하세요. 청년층이라면 장래소득 계산기도 함께 보면 좋습니다.

결과는 새 대출을 원리금균등으로 갚는다고 가정한 참고값입니다. 실제 적용 비율과 소득 인정 방식은 은행 심사에서 확정됩니다.