전세자금대출 이자·한도

전세대출은 보증서를 담보로 빌리는 이자만 내는 대출입니다

전세대출은 집을 담보로 잡지 않습니다. 대신 HUG·HF·SGI 같은 보증기관이 "이 사람이 못 갚으면 대신 갚겠다"는 보증서를 내 주고, 은행은 그 보증서를 믿고 돈을 빌려 줍니다. 그래서 내 소득과 신용, 전셋집의 상태가 함께 심사됩니다.

상환은 대부분 만기일시 방식입니다. 2년 동안 매달 이자만 내고, 계약이 끝나 보증금을 돌려받으면 그 돈으로 원금을 갚습니다. 재계약을 하면 심사를 거쳐 만기를 연장할 수 있습니다. 한국은행 집계로 2026년 8월 은행의 신규 전세대출 평균 금리는 연 4.35% 안팎이었고, 실제 금리는 사람마다 다릅니다.

한도는 세 겹으로 정해집니다

세 단계에서 나온 금액 중 가장 작은 값이 한도입니다. 특히 소득을 기준으로 한도를 다시 계산하는 보증 상품이 있어, 보증금이 커도 소득이 작으면 기대보다 덜 나올 수 있습니다. 80%는 계약서에 적힌 전체 보증금으로 계산합니다. 계약금 10%를 이미 냈다면 잔금 90% 가운데 보증금의 80%를 대출로, 나머지 10%를 자기자금으로 채우는 구조입니다.

이자는 이렇게 계산합니다

만기일시 전세대출의 월 이자는 "대출금 × 연 금리 ÷ 12"로 대략 구합니다. 실제로는 날짜 수로 나눠 계산하므로 달마다 몇백 원에서 몇천 원 차이가 납니다. 이자와 별도로 보증기관에 내는 보증료와 인지세도 들어갑니다.

이 사이트 계산기로 연 4.35%, 24개월 조건을 넣어 본 결과입니다.

같은 보증금 5억원이라도 1주택자는 한도가 2억원이라 자기자금 3억원이 필요합니다. 무주택자는 1억원이면 됩니다. 집을 가진 상태에서 전세로 옮길 계획이라면 이 차이를 먼저 계산해 두어야 합니다.

변동금리와 고정금리 고르기

전세대출 금리는 은행의 자금 조달 비용을 보여 주는 기준 금리에 은행 가산금리를 더하고, 급여 이체나 카드 실적 같은 우대 조건만큼 뺀 값입니다. 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 결정 기준 연 3.00%입니다.

변동금리는 6개월이나 1년마다 금리가 다시 정해집니다. 금리가 내려가면 이자가 바로 줄지만, 오르면 그만큼 늘어납니다. 고정금리는 약정 기간 동안 이자가 같아 계획을 세우기 쉽지만 처음 금리가 조금 높을 수 있습니다. 전세대출은 보통 2년 단위라 기간이 짧으므로, 지금 두 금리의 차이가 얼마인지와 매달 감당할 수 있는 이자를 기준으로 고르면 됩니다.

금리 0.5%p 차이는 2억원 기준 월 약 8만 3천원, 2년이면 약 200만원입니다. 우대 조건을 지키는 데 드는 비용과 함께 따져 보세요.

1주택자가 꼭 알아야 할 규칙

• 한도 2억원: 2025년 9월 8일부터 수도권·규제지역 전셋집은 보증기관 3사 모두 2억원입니다.
• DSR 반영: 2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 받는 1주택자 전세대출은 이자 상환액이 DSR에 들어갑니다. 주택담보대출 한도가 그만큼 줄 수 있습니다.
• 보증 제한: 보유 주택이 시가 9억원을 넘거나 다주택자이면 보증을 받기 어렵습니다.
• 2027년 예정 변경: 2026년 8월 13일 발표에 따라 2027년 1월 1일부터 수도권·규제지역 아파트를 갖고 있으면서 본인과 배우자가 그 집에 산 적 없이 세를 준 1주택자는 전세대출 신규와 연장이 원칙적으로 제한될 예정입니다.

2027년 변경은 직계존비속에게 세를 준 경우 등 예외가 함께 발표되었습니다. 세부 기준은 시행 전에 다시 확인하세요.

이자를 줄이는 현실적인 방법

• 필요한 만큼만 빌리기: 보증금 2억 5천만원에 한도 2억원을 다 쓰지 않고 1억 5천만원만 빌리면 월 이자는 543,750원으로 줄어듭니다.
• 정책 대출 먼저 비교: 부부합산 연소득 5,000만원(신혼 7,500만원) 이하 무주택 세대주라면 주택도시기금 버팀목 전세대출(일반 연 2.5~3.5%)을 확인해 보세요. 같은 2억원을 연 3.0%로 빌리면 월 이자는 500,000원입니다.
• 금리인하요구권 활용: 대출 뒤 소득이 오르거나 신용이 좋아지면 은행에 금리를 낮춰 달라고 요청할 수 있습니다.
• 여윳돈 중도상환: 원금 일부를 갚으면 그날부터 이자가 줄어듭니다. 수수료 여부는 약정서를 확인합니다.

월세와 섞는 반전세도 방법입니다. 대출 이자율과 월세 전환율을 비교하면 어느 쪽이 덜 드는지 알 수 있습니다.

신청 순서와 체크리스트

1. 계약 전 은행에 집 주소와 보증금을 알려 대출 가능 여부를 먼저 물어봅니다.
2. 계약서에 "대출이 안 되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다"는 특약을 넣을지 집주인과 상의합니다.
3. 등기부등본에서 근저당 같은 선순위 채권을 확인합니다. 선순위가 많으면 보증이 거절될 수 있습니다.
4. 잔금일보다 넉넉히 앞서 신청합니다. 은행이 집주인에게 확인 연락을 하니 미리 알려 둡니다.
5. 잔금 후 바로 전입신고와 확정일자를 받습니다.

계산기에는 보증금, 희망 대출액(0이면 최대 한도), 금리, 보증기관, 주택 보유 여부, 약정 기간을 넣습니다. 보증금을 지키는 방법은 전세보증보험 계산기로, 월세와의 비용 비교는 전세와 월세 비교 계산기로 이어서 확인할 수 있습니다.

보증기관과 은행의 기준은 자주 바뀝니다. 계산 결과로 대략의 자금 계획을 세운 뒤, 최종 한도와 금리는 신청하는 은행에서 확인하세요.