임대소득 대비 이자(RTI)

RTI는 임대수입이 이자를 몇 배 감당하는지 보는 비율입니다

RTI(임대업이자상환비율)는 1년 임대소득을 1년 대출 이자로 나눈 값입니다. 개인사업자가 임대용 부동산을 담보로 사업자대출을 받을 때 씁니다. 월급으로 갚는 주택담보대출은 DSR을, 임대수입으로 갚는 임대업 대출은 RTI를 본다고 생각하면 쉽습니다.

이자에는 새 대출뿐 아니라 그 부동산에 이미 있는 담보대출의 이자도 들어갑니다. 원금은 넣지 않습니다.

기준 배수와 지금 적용되는 규제

은행은 이 기준보다 엄격하게 볼 수 있습니다. 또 2025년 9월 대책으로 수도권과 규제지역에서는 주택임대사업자·주택매매사업자의 주택담보대출이 LTV 0%가 되어 사실상 막혔습니다. 그래서 지금 RTI 계산은 상가·사무실 같은 비주택이나 비수도권 주택에서 주로 쓰입니다.

상가 대출로 보는 계산 예

연 임대소득 3,000만원인 상가를 담보로 대출을 알아본다고 해 보겠습니다. 기존 대출은 없고, 이 사이트 계산기에 넣은 결과입니다.

금리 5.5%에서 RTI 1.5배를 맞추는 최대 대출은 363,630,000원입니다. 금리가 6.5%로 오르면 307,690,000원으로 5,594만원 줄어듭니다. 임대소득이 그대로여도 금리만으로 한도가 크게 움직입니다.

기준을 넘었다고 넉넉한 것도 아닙니다. 3억원 대출의 연 이자 1,650만원을 내면 임대수입 가운데 1,350만원이 남고, 여기서 관리비와 재산세, 공실 손실까지 빼야 실제 수익입니다.

임대소득은 이렇게 인정받습니다

• 계약서와 입금 내역: 임대차계약서의 월세와 실제로 받은 금액이 맞아야 합니다.
• 세무 신고: 부가가치세나 종합소득세로 신고한 임대수입이 기준이 됩니다. 신고하지 않은 월세는 인정받기 어렵습니다.
• 보증금: 보증금은 은행이 정한 방식으로 환산해 더하기도 하고, 빼고 보기도 합니다.
• 공실: 비어 있는 호실은 예상 임대료를 인정하지 않는 경우가 많습니다.

새로 사는 건물은 기존 임차인의 계약을 이어받는지에 따라 인정 소득이 달라집니다. 매매 계약 전에 임대차 현황을 받아 미리 계산해 보세요.

기준에 못 미칠 때 해 볼 수 있는 일

• 대출 금액 줄이기: 가장 확실한 방법입니다. 계산기의 기준 안 최대 대출액을 보고 자기자금을 다시 맞춥니다.
• 기존 대출 정리: 같은 부동산에 금리가 높은 기존 대출이 있다면 먼저 줄이거나 갈아타 이자를 낮춥니다.
• 임대 조건 정리: 신고하지 않은 임대료가 있다면 계약서와 세무 신고를 맞춰 두어야 다음 심사 때 인정받습니다.

금리가 오르면 RTI는 바로 나빠집니다. 지금 금리보다 1%p 높은 금리로도 기준을 넘는지 계산해 두면 만기 연장 때 당황하지 않습니다.

계산기 사용법

은행이 인정하는 연 임대소득, 새 대출의 원금과 금리, 기존 담보대출의 연 이자, 주택 여부를 넣으면 RTI와 기준 안 최대 대출액이 나옵니다. 임대료 수준이 적정한지는 임대수익률 계산기로, 상가 보증금과 월세를 하나로 합쳐 보려면 환산임대료(NOC) 계산기를 쓰세요.

RTI는 대출 심사 기준 가운데 하나일 뿐입니다. 담보가치와 신용도, 업종에 따라 최종 한도가 달라지니 결과는 상담 전 점검용으로 쓰세요.