대출 대환 이자 비교

갈아타기 전에 모아야 할 숫자 다섯 가지

대환의 실익을 따지려면 다섯 가지 숫자가 필요합니다. 남은 원금, 남은 기간, 지금 금리, 새 금리, 그리고 옮기는 데 드는 비용입니다. 비용은 기존 대출의 중도상환수수료와 새 대출의 인지세 본인 부담분, 감정비 같은 부대비용을 합친 금액입니다.

남은 원금과 기간은 은행 앱의 대출 상세 화면이나 상환 스케줄표에서 확인할 수 있습니다. 중도상환수수료는 갚을 날짜를 정해 은행에 물어보면 가장 정확합니다.

새 금리는 상담 때 들은 예상 금리가 아니라 우대 조건을 반영한 실제 약정 금리로 넣어야 합니다. 비교할 때는 두 대출의 상환 방식도 같게 맞춰야 숫자가 공정합니다.

금리 차이별로 본 실익

남은 원금 2억원, 지금 금리 연 4.6%, 남은 기간 20년인 원리금균등 대출을 같은 20년 만기로 갈아탄다고 해 보겠습니다. 중도상환수수료는 40만원(요율 0.6%, 부과 기간 36개월 중 24개월 경과), 새 대출 부대비용은 50만원으로 가정했습니다. 이 사이트 계산기 결과입니다.

금리 차이가 0.2%p뿐이어도 남은 기간이 길면 수백만원이 남습니다. 다만 비용 회수에 3년 반이 걸리므로, 그 전에 집을 팔거나 다시 갈아탈 계획이라면 실익이 거의 없습니다. 남은 기간이 짧거나 잔액이 적어도 같은 금리 차이의 효과는 작아집니다.

예를 들어 같은 조건에서 잔액만 1억원(중도상환수수료 20만원)으로 바꾸면 0.4%p 인하의 순 절감액은 4,457,432원으로 절반에 못 미치고, 회수 기간은 33개월로 늘어납니다. 부대비용은 잔액이 줄어도 비슷하게 들기 때문입니다.

만기를 늘리면 생기는 착시

새 대출을 받으면서 만기를 다시 길게 잡는 경우가 많습니다. 위 사례에서 금리를 4.2%로 낮추면서 만기를 20년에서 30년으로 늘리면 월 상환액은 298,086원이나 줄어듭니다. 그런데 비용까지 합친 결과는 46,723,548원 손해입니다. 같은 4.2%를 20년 만기로 했을 때 9,414,864원을 아끼는 것과 정반대입니다.

월 부담을 줄이는 것이 목적이라면 만기 연장도 방법입니다. 하지만 이자를 아끼려는 것이라면 남은 기간과 같거나 더 짧은 만기를 고르세요. 수도권·규제지역 주택담보대출은 만기가 30년 이내로 제한된다는 점도 기억하세요.

갈아탈 때도 심사를 다시 받습니다

대환은 새 대출로 기존 대출을 갚는 것이라 원칙적으로 다시 심사합니다. 다른 은행으로 옮기는 대환은 물론, 증액 없는 같은 은행 대환·재약정도 2025년부터 스트레스 DSR이 적용됩니다. 그사이 소득이 줄었거나 다른 대출이 늘었다면 같은 금액으로 옮기지 못할 수 있습니다.

규제지역 주택은 LTV도 확인해야 합니다. 2025년 10월 27일부터 규제지역 주택담보대출을 증액 없이 갈아타면, 요건에 맞는 차주는 처음 대출받을 때의 LTV 비율을 적용받습니다. 금액을 늘리면 지금 기준(무주택 40% 등)이 적용되니 대환과 추가 대출은 나눠서 생각하는 편이 안전합니다.

대환이 유리한 경우와 불리한 경우

• 유리: 금리 차이가 크고 남은 기간이 길며, 기존 대출의 중도상환수수료가 거의 없어진 경우
• 유리: 금리 상승이 걱정돼 변동금리를 고정형으로 바꾸려는 경우. 금리가 조금 높아도 상환액이 안정됩니다.
• 불리: 급여 이체, 카드 실적 같은 우대 조건을 지키지 못해 실제 금리가 안내받은 금리보다 높아지는 경우
• 불리: 1~2년 안에 매도하거나 다시 갈아탈 계획이 있는 경우

중도상환수수료가 몇 달 뒤 크게 줄거나 없어진다면 그때까지 기다렸다 옮기는 것도 방법입니다. 기다리는 동안 더 내는 이자와 줄어드는 수수료를 나란히 놓고 비교해 보세요.

계산기 사용법

남은 원금, 지금 금리와 남은 기간, 새 금리와 만기, 중도상환수수료, 부대비용, 상환 방식을 넣습니다. 중도상환수수료를 모르면 중도상환수수료 계산기로 먼저 구하세요. 갈아탄 뒤의 월별 상환표는 대출 이자·상환표 계산기에서, 새 대출 심사를 통과할지는 DSR 계산기에서 확인할 수 있습니다.

계산은 두 금리가 만기까지 그대로라는 가정입니다. 변동금리라면 금리가 바뀔 때마다 다시 계산해 갈아탈 시점을 점검하세요.