법인 부동산 양도

법인은 양도세가 아니라 법인세를 냅니다

개인이 집을 팔면 양도소득세를 따로 계산하지만, 회사가 부동산을 팔면 양도차익이 그해 회사 이익에 합쳐져 법인세로 계산됩니다. 2025년 12월 법 개정으로 2026년 1월 1일 이후 시작하는 사업연도부터 세율이 구간마다 1%p씩 올랐습니다.

같은 차익이라도 회사의 다른 이익이 얼마냐에 따라 적용 구간이 달라집니다. 그래서 이 계산기는 이번 매각을 뺀 과세표준을 먼저 묻고, 매각으로 늘어나는 세금만 계산합니다.

주택과 비사업용 토지는 추가로 냅니다

법인이 아래 자산을 팔면 일반 법인세와 별도로 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 더 냅니다. 여기에 법인지방소득세 10%가 다시 붙습니다.

• 주택(부수토지 포함)·별장: 양도소득의 20%
• 비사업용 토지: 10%
• 조합원입주권·분양권: 20%
• 미등기 양도: 40%
• 상가·공장 같은 사업용 건물, 사업용 토지: 추가과세 없음

추가과세의 기준이 되는 양도소득은 판 금액에서 양도 당시 장부가액을 뺀 금액입니다. 같은 사업연도에 주택이나 비사업용 토지를 여러 건 팔았다면 손실이 난 건과 합쳐서 계산합니다.

요건을 갖춘 임대주택이나 사원용 주택, 수용되는 토지처럼 추가과세에서 빠지는 경우가 있습니다. 해당 여부는 매각 전에 확인해 두세요.

같은 차익 5억원, 자산 종류별 세금

이 사이트 계산기로 15억원에 팔고 장부가액이 10억원, 이번 매각을 뺀 과세표준이 1억원인 회사를 가정했습니다.

합계에는 법인지방소득세가 들어 있습니다. 주택은 차익의 약 41.8%가 세금으로 나가고, 상가 건물은 약 19.8%입니다. 다른 이익이 0원인 회사라면 주택 기준 합계가 198,000,000원으로 조금 줄어듭니다. 첫 2억원 구간에 10% 세율이 적용되기 때문입니다.

개인 양도와 다른 점

• 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제가 없습니다. 오래 가져도 공제율이 쌓이지 않습니다.
• 개인처럼 보유기간이 짧다고 따로 높은 세율을 적용하지는 않습니다.
• 회사에 결손금이 있으면 일반 법인세 부분은 줄일 수 있지만, 주택·비사업용 토지 추가과세는 결손금과 상관없이 계산하는 것이 원칙입니다.
• 건물을 팔면 건물 가격에 부가가치세가 붙을 수 있습니다. 토지와 국민주택규모 이하 주택은 면세입니다.

법인이 주택을 보유하는 단계의 부담도 큽니다. 취득세는 원칙적으로 12%이고, 종부세는 기본공제 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일세율입니다. 개인 명의 양도와 비교하려면 양도소득세 계산기를 함께 써 보세요.

세금 차이만으로 명의를 정하기보다 배당이나 급여로 돈을 꺼낼 때의 세금까지 함께 따져야 합니다.

이 계산기 입력 팁

취득가액 대신 매각 시점 장부가액을 넣습니다. 건물은 감가상각으로 처음 산 가격보다 낮아져 있을 수 있습니다. 다른 소득에는 매출이 아니라 세무조정을 마친 과세표준을 넣습니다. 중개보수처럼 팔 때 든 비용이 아직 장부가액에 들어가지 않았다면 비용 칸에 따로 넣으면 됩니다.

사업연도가 2026년에 시작하지 않았거나 결손금, 다른 부동산 매각 손실이 있으면 결과가 맞지 않으니 따로 검토가 필요합니다. 12월 결산 법인은 보통 다음 해 3월 말까지 법인세를 신고합니다. 결과는 입력값으로 만든 추정치입니다.