임대료 상승분

5% 상한은 언제 걸리나요

주택임대차보호법은 임대료를 올릴 때 기존 보증금이나 월세의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못하게 합니다. 다만 모든 계약에 걸리는 것은 아니고, 아래 경우에 적용됩니다.

• 계약 기간 중 증액 청구: 계약 중에 집주인이 임대료를 올려 달라고 하는 경우입니다. 계약을 맺거나 직전에 올린 뒤 1년이 지나야 청구할 수 있습니다.
• 계약갱신요구권을 쓴 갱신: 세입자가 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 2년 더 살 수 있고, 이때 임대료는 5% 이내에서만 오릅니다. 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있습니다.
• 등록임대주택: 민간임대주택으로 등록한 집은 갱신 여부와 관계없이 5% 이내로 올려야 합니다.

반대로 갱신요구권을 이미 쓴 뒤 새로 맺는 계약이나 새 세입자와의 계약에는 5% 상한이 없습니다. 묵시적 갱신은 종전과 같은 조건으로 연장되는 것이라 그 자체로 임대료가 오르지 않습니다. 시·도가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있으므로, 그런 조례가 있으면 계산기의 지역 상한 칸에 넣습니다.

계산 사례

이 사이트 계산기로 계약 후 1년 넘게 지난 경우를 계산했습니다.

보증금 2억원·월세 50만원인 집을 계약 후 8개월 시점으로 넣으면 "증액 불가, 4개월 뒤 가능"으로 나옵니다. 1년이 지나기 전에는 올릴 금액을 미리 계산해 볼 수는 있어도 청구할 수는 없다는 뜻입니다.

보증금과 월세를 섞어서 올릴 때

계산기는 보증금과 월세를 같은 비율로 올리는 경우의 상한을 보여 줍니다. 그런데 실제로는 보증금은 두고 월세만 올리거나, 보증금 일부를 월세로 돌리면서 올리는 일이 많습니다. 이때는 보증금과 월세를 하나의 금액으로 환산해 전체 인상 폭이 5% 안에 드는지 보는 방법이 흔히 쓰입니다. 환산에는 법정 전월세전환율(지금 연 5.00%)을 씁니다.

보증금 1억원·월세 100만원이라면 월세 100만원을 5%로 환산한 보증금은 2억 4,000만원입니다. 전체를 보증금으로 보면 3억 4,000만원이고, 그 5%인 1,700만원이 올릴 수 있는 폭입니다. 이 폭 안에서 보증금과 월세를 어떻게 나눌지는 합의로 정합니다. 해석이 엇갈릴 수 있는 부분이므로 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받아 보세요.

상가는 무엇이 다른가요

상가도 증액 상한은 5%이고, 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다. 다만 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역 기준을 넘는 상가에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 기준은 서울 9억원, 과밀억제권역과 부산 6억 9천만원, 광역시 등 5억 4천만원, 그 밖의 지역 3억 7천만원입니다.

상가의 계약갱신요구권은 최초 계약부터 10년까지 쓸 수 있고, 환산보증금이 기준을 넘어도 갱신요구권 자체는 인정됩니다. 주택과 기간이 다르니 상가 임대료는 주택 기준으로 판단하지 마세요.

올린 뒤 해야 할 일

• 보증금이나 월세가 바뀌면 30일 안에 전월세 변경 신고를 합니다(보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약).
• 보증금이 늘었다면 늘어난 부분에 새 확정일자를 받습니다. 늘어난 금액은 그날부터 순위가 생깁니다.
• 등록임대주택은 임대료 변경 사항을 따로 신고해야 하는지 관할 시·군·구에 확인합니다.

보증금을 월세로 돌리는 계산은 전월세 전환 계산기로, 오른 임대료로 월 부담을 다시 따져 보려면 전세와 월세 비교 계산기로 이어서 확인할 수 있습니다.