리모델링 수익

늘어난 수입에서 공사비와 자금비용을 뺍니다

리모델링이 남는 일인지 보려면 공사비를 "몇 년 동안 얼마를 더 벌어 되찾는가"로 바꿔 봐야 합니다. 계산기는 다음 순서로 계산합니다.

1. 월세 증가분 × 12 × 계산 기간 = 늘어난 임대 수입
2. 여기에 팔 때 더 받을 것으로 보는 금액을 더합니다.
3. 공사비를 뺍니다.
4. 자금비용(공사비 × 연 이율 × 기간)을 뺍니다.

회수 기간은 공사비를 1년 동안 늘어난 월세로 나눈 값입니다. 매각 차익과 자금비용은 넣지 않은 단순 기준이라, 순이익과 함께 봐야 합니다.

사례로 보는 손익

이 사이트 계산기에 여러 조건을 넣어 본 결과입니다.

월세 증가만으로 공사비를 되찾으려면 위 사례들처럼 5년 넘게 걸리는 경우가 많습니다. 그래서 짧게 보유할 계획이라면 매각가 상승 가정이 결과를 좌우합니다. 이 가정은 주변 비슷한 물건의 수리 전후 가격을 보고 낮게 잡아 넣는 편이 안전합니다.

계산 기간은 실제로 보유할 기간과 공사 효과가 유지되는 기간 가운데 짧은 쪽으로 잡습니다. 도배나 장판처럼 몇 년 뒤 다시 해야 하는 공사는 효과 기간이 짧고, 새시나 배관 교체처럼 오래가는 공사는 길게 볼 수 있습니다.

결과를 흔드는 숨은 비용

• 공사 기간의 공실: 한 달 공사면 한 달 월세가 빠집니다. 계산기에 따로 칸이 없으니 그 금액을 공사비에 더해 넣습니다.
• 추가 공사: 철거해 보니 배관이나 방수 문제가 드러나 비용이 늘어나는 일이 흔합니다. 견적과 별도로 예비비를 잡아 두면 놀랄 일이 줄어듭니다.
• 유지비: 새로 넣은 설비의 관리비와 다음 교체 시점도 생각합니다.
• 세입자 교체 비용: 새 세입자를 들이며 내는 중개보수가 있습니다.

내력벽·기둥·보 같은 구조를 건드리는 공사는 건축법상 대수선에 해당해 허가나 신고가 필요할 수 있습니다. 아파트라면 관리사무소의 공사 신고 절차도 먼저 확인하세요.

세금에서 인정받는 공사비

집을 팔 때 양도소득세 계산에서 공사비를 필요경비로 빼려면 자본적 지출이어야 합니다. 건물의 가치를 높이거나 수명을 늘리는 공사, 예를 들어 새시 교체, 발코니 확장, 난방시설 교체 같은 공사가 여기에 해당합니다. 도배, 장판, 페인트처럼 원래 상태를 유지하는 수익적 지출은 빠집니다.

자본적 지출도 세금계산서, 카드 영수증, 현금영수증 같은 증빙이나 계좌이체 내역 같은 금융거래 증빙이 있어야 인정받습니다. 현금으로 주고 기록을 남기지 않으면 몇 년 뒤 팔 때 공제받기 어렵습니다.

임대 중이라면 확인할 것

세입자가 사는 중에 공사를 했다고 임대료를 마음대로 올릴 수는 없습니다. 계약 기간 중 증액과 계약갱신요구권을 쓴 갱신에는 5% 상한이 걸립니다. 그래서 큰 공사는 보통 세입자가 바뀌는 공실 기간에 하고, 새 계약에서 임대료를 정합니다.

공사 후 수익률은 임대수익률 계산기로, 건물이 얼마나 낡았는지는 건물 잔존가치 계산기로, 갱신 때 올릴 수 있는 폭은 임대료 상승분 계산기로 이어서 확인할 수 있습니다. 월세 증가와 매각가 상승은 예상값이니 보수적으로 넣으세요.