2026년 전세보증보험(HUG·SGI·HF) 가입 조건·공시가 126% 룰 및 보증료 계산기
임대차 계약 만료 후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 상품입니다. 전세사기 예방을 위한 공시가격 126%(공시가 140% × 전세가율 90%) 담보 인정 기준과 보증기관 3사(HUG, SGI, HF)의 보증료율 할인 혜택을 안내합니다.
가입 가능 금액은 두 가지 한도로 정해집니다
HUG 전세보증금반환보증은 보증금이 아래 두 기준을 모두 넘지 않아야 가입할 수 있습니다. 둘 중 하나라도 넘으면 보증료를 따지기 전에 가입 단계에서 막힙니다.
- 담보 한도: 주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위 채권. 선순위 채권에는 등기부의 근저당 채권최고액과 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금이 들어갑니다.
- 금액 한도: 수도권(서울·경기·인천) 7억원, 그 밖의 지역 5억원입니다.
여기서 주택가격은 매매 호가가 아닙니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세를 쓰고, 빌라·다세대처럼 시세가 없는 집은 대개 공시가격의 140%를 씁니다. 그래서 공시가격 2억원인 빌라는 주택가격이 2억 8,000만원이 되고, 가입할 수 있는 보증금은 그 90%인 2억 5,200만원까지입니다.
사례로 보는 가입 가능 여부
이 사이트 계산기에 2년 보증을 넣은 결과입니다. 요율은 예시이며 실제 요율은 HUG에서 내 조건으로 확인해야 합니다.
| 조건 | 가입 가능 보증금 상한 | 결과 |
|---|---|---|
| 수도권 아파트, 주택가격 6억원, 보증금 4억원, 연 0.122% | 540,000,000원 | 가입 가능, 보증료 976,000원 |
| 수도권 빌라, 주택가격 2억 8천만원, 보증금 2억 6천만원 | 252,000,000원 | 담보 한도 초과로 불가 |
| 주택가격 3억원, 근저당 채권최고액 6천만원, 보증금 2억 2천만원 | 210,000,000원 | 담보 한도 초과로 불가 |
| 지방 아파트, 주택가격 8억원, 보증금 5억 5천만원 | 500,000,000원 | 지역 한도 초과로 불가 |
세 번째 집은 근저당이 없었다면 2억 7,000만원까지 가입할 수 있었습니다. 근저당 6,000만원이 그대로 한도를 깎은 것입니다. 집주인이 잔금일에 근저당을 갚고 말소하기로 했다면 이를 계약서 특약에 적고, 말소된 등기부를 확인한 뒤 신청해야 합니다.
보증료율은 전세가율에 따라 달라집니다
HUG는 2025년 3월 31일부터 보증료율을 연 0.097~0.211%로 바꿨습니다. 집값 대비 보증금 비율, 즉 전세가율이 높아 돌려받지 못할 위험이 클수록 요율이 올라가는 구조입니다.
- 전세가율 구간: 70% 이하, 70% 초과~80% 이하, 80% 초과의 세 구간입니다. 70% 이하는 종전보다 낮아지고, 그 위는 높아졌습니다.
- 보증금 구간: 보증금 규모에 따라 네 구간으로 나눕니다.
- 주택 유형: 아파트와 그 밖의 주택의 요율이 다릅니다.
같은 보증금 3억원을 2년 보증받아도 최저 요율 0.097%면 보증료가 582,000원, 최고 요율 0.211%면 1,266,000원입니다. 두 배 넘게 차이가 나므로 계산할 때는 HUG 누리집이나 앱에서 내 조건의 요율을 확인해 넣으세요. 보증료는 날짜 수로 계산하므로 보증 기간이 2년보다 짧으면 그만큼 줄어듭니다.
가입 전에 확인할 것
- 전입신고와 확정일자: 보증이 제 역할을 하려면 대항력과 우선변제권을 갖춰야 합니다. 잔금일에 바로 처리합니다.
- 압류·가압류: 등기부에 압류나 가압류가 있으면 가입이 거절될 수 있습니다.
- 건물 용도: 건축물대장상 주택이 아닌 근린생활시설이나 위반건축물은 가입이 어렵습니다.
- 집주인의 세금 체납: 보증금 1,000만원을 넘는 계약은 계약 후 입주 전까지 집주인 동의 없이 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다.
- 계약 전 사전 계산: 계약금을 내기 전에 이 계산기로 가입 가능 여부부터 확인합니다.
가입이 거절되는 집은 그만큼 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰 집이라는 신호이기도 합니다. 거절 사유를 확인한 뒤 보증금을 낮추거나 계약 자체를 다시 생각해 보세요.
보증금을 돌려받지 못하면
보증보험에 들었다고 해서 계약이 끝나는 날 자동으로 돈이 나오는 것은 아닙니다. 먼저 계약을 끝내겠다는 뜻을 만료 2개월 전까지 집주인에게 문자나 내용증명으로 알려 두어야 합니다. 이 통지가 없으면 같은 조건으로 계약이 연장된 것으로 볼 수 있습니다.
만료일이 지나도 보증금을 받지 못하면 보증기관에 보증이행을 청구합니다. 이사를 가야 한다면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지해 둔 뒤 옮기는 것이 안전합니다. 필요한 서류와 처리 기간은 청구하기 전에 보증기관에 꼭 확인하세요.
보증료를 줄이는 방법
- 할인 대상 확인: 저소득층, 청년, 신혼부부, 다자녀·장애인·고령자 가구 등은 보증료 할인을 받을 수 있고, 전자계약이나 비대면 신청에 붙는 추가 할인도 있습니다. 신청할 때 해당 서류를 함께 냅니다.
- 보증금 조정: 같은 집이라도 보증금을 조금 낮추면 전세가율이 낮은 구간에 들어가 요율이 내려갈 수 있습니다.
- 집주인 부담 특약: 등록임대주택은 임대인의 보증 가입이 의무이고 보증료 상당 부분을 임대인이 냅니다. 일반 계약도 특약으로 부담을 나눌 수 있습니다.
보증료를 포함한 전세의 실제 월 부담은 전세와 월세 비교 계산기로, 보증금을 일부 월세로 돌리는 경우는 전월세 전환 계산기로 이어서 확인할 수 있습니다. 보증 기준은 자주 바뀌므로 신청 직전에 HUG 안내를 다시 확인하세요.
| 보증기관 | 보증 한도 및 대상 | 보증료율 및 주요 특징 |
|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 수도권 7억원, 지방 5억원 이하 | 연 0.097%~0.211% (2025년 3월 31일 개편, 전세가율·보증금 구간·주택유형별 차등). 공시가 126% 기준 적용 |
| HF (한국주택금융공사) | 상품별 한도 | HF 전세대출과 연계된 반환보증. 요율은 상품별로 확인 |
| SGI (서울보증보험) | 고가 전세도 취급 | 요율은 주택유형·보증금별로 확인 |
전제 조건: 수도권 아파트 전세보증금 3억원, 보증기관 인정 주택가격 4억원, 선순위 채권 없음, HUG 가입, 보증료율 연 0.128%(예시), 2년
※ 같은 조건을 이 사이트의 계산기에 넣어 얻은 값입니다. 실제 세액·한도는 개인 조건, 지자체 조례, 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
HUG 기준으로는 그렇습니다. 공시가격으로 주택가격을 정하는 경우 공시가격의 140%에 담보인정비율 90%를 곱한 126%(선순위 채권 포함) 이하의 보증금만 가입할 수 있고, 이를 넘으면 거절됩니다. 아파트처럼 KB·한국부동산원 시세가 있으면 그 시세를 먼저 씁니다.
임대차계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전(2년 계약 시 1년 이내)에 보증기관이나 위탁 은행, 모바일 앱(카카오페이, 네이버페이, 안심전세앱)을 통해 신청해야 합니다.
전혀 필요하지 않습니다. 임차인이 임대차계약서(확정일자부), 주민등록등본, 전입세대확인서, 등기부등본만 구비하면 임대인의 동의 없이 단독으로 가입할 수 있습니다.
국토교통부와 지자체가 함께 운영하는 사업으로, 연소득 5천만원(신혼부부 7.5천만원) 이하 무주택 청년·신혼부부가 낸 전세보증보험료를 최대 30만원까지 돌려줍니다. 지자체별 신청 기간과 예산이 있으니 거주지 시·도 공고를 확인하세요.