보유세 비교

이 계산기가 비교하는 여섯 가지 경우

보유세 비교 계산기는 집 한 채를 가진 세대가 명의와 거주 방식을 어떻게 두느냐에 따라 1년 보유세가 얼마나 달라지는지 봅니다. 고를 수 있는 경우는 여섯 가지입니다.

• 단독명의: 한 사람이 집 전체를 가진 경우입니다. 거주와 비거주로 나뉩니다.
• 부부 공동명의, 각자 납부: 절반씩 가진 부부가 각자 9억원 공제를 받는 방식입니다.
• 부부 공동명의, 1주택자 특례: 한 사람을 납세의무자로 정해 단독명의처럼 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받는 방식입니다.

지금 법(현행)에서는 거주 여부가 종부세에 영향을 주지 않습니다. 거주와 비거주가 갈리는 것은 정부가 낸 개편안을 가정해 계산할 때입니다.

공시가격 15억원, 현행 기준 비교

만 55세, 5년 보유·5년 거주로 이 사이트 계산기에 넣은 결과입니다. 보유세는 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 종부세(농어촌특별세 포함)를 더한 금액입니다.

단독명의 종부세는 (15억원 − 12억원) × 60% = 과세표준 1억 8천만원에 0.5%를 곱한 90만원에서 시작합니다. 재산세 중복분 324,000원과 보유기간 세액공제 20%를 빼면 460,800원이고, 농어촌특별세 20%를 더해 552,960원입니다. 공동명의는 한 사람 몫이 7억 5천만원이라 9억원 공제 안에 들어가 종부세가 없습니다.

재산세는 명의를 바꿔도 같습니다

재산세는 사람이 아니라 집 한 채에 매기는 세금입니다. 부부 공동명의여도 세대 기준 1주택이면 1세대 1주택 공정시장가액비율이 그대로 적용되고, 고지서만 지분대로 나뉩니다. 그래서 명의 선택으로 달라지는 것은 사실상 종부세뿐입니다.

위 표의 재산세 3,429,000원은 과세표준 6억 7,500만원(공시가격 × 45%)에 대한 본세 2,070,000원, 도시지역분 945,000원, 지방교육세 414,000원을 합친 값입니다. 공시가격 9억원이 넘으면 1주택 특례세율이 적용되지 않아 표준세율로 계산했습니다.

공시가격 18억원까지는 공동명의 종부세가 0원입니다

현행 기준으로 부부가 절반씩 가지면 한 사람 몫이 9억원 이하일 때 종부세가 나오지 않습니다. 즉 집 전체 공시가격이 18억원 이하라면 공동명의 각자 납부의 종부세는 0원입니다.

단독명의는 나이와 보유기간이 쌓일수록 세액공제가 커집니다. 같은 15억원 집을 만 70세, 15년 보유로 바꾸면 세액공제가 최대인 80%가 되어 단독명의 종부세가 138,240원까지 줄어듭니다. 그래도 공동명의(0원)보다는 많습니다. 18억원을 넘는 집에서 두 방식이 어떻게 뒤집히는지는 종부세 계산기 해설에 정리해 두었습니다.

공동명의 1주택자 특례는 매년 9월 16~30일에 신청합니다. 올해 신청 기간은 지났으니 내년 신청 전에 두 방식을 다시 비교해 보세요. 이미 특례를 신청해 둔 부부도 해마다 두 방식 중 어느 쪽이 적은지 비교해 보고, 바꾸고 싶다면 신청 기간이나 12월 신고 때 관할 세무서에 방법을 확인하세요.

정부 개편안을 가정하면 거주가 중요해집니다

2026년 세제개편안 정부안은 1세대 1주택 기본공제를 실거주 14억원, 비거주 12억원으로 나누고, 공동명의 비거주는 각 6억원으로 낮추는 내용입니다. 공정시장가액비율을 70~80%로 높이고, 세액공제 기준도 보유기간에서 거주기간으로 옮깁니다. 아직 국회 통과 전이라 숫자가 바뀔 수 있습니다.

20억원 집의 공동명의는 현행 5,284,800원인데, 정부안대로라면 비거주일 때 7,377,600원으로 크게 늘어납니다. 한 사람 몫 10억원에서 6억원만 빠지고, 높아진 공정시장가액비율이 적용되기 때문입니다. 같은 명의라도 실제로 사느냐가 결과를 가르는 구조입니다.

정부안은 2027년분부터 단계적으로 적용하는 방식이라 올해 12월에 내는 2026년분과는 관계가 없습니다. 국회 심의 결과가 나오면 그때 다시 계산해 보는 것이 안전합니다.

이 계산기 입력 팁

공시가격은 본인 지분이 아니라 집 전체 금액을 넣습니다. 나이는 세액공제를 받을 납세의무자 기준이고, 부부 특례라면 지정한 사람의 나이를 넣습니다. 세대에 집이 두 채 이상이거나 지분이 절반씩이 아니라면 이 비교가 맞지 않으니 종부세 계산기를 쓰세요.

결과에는 전년도 대비 세부담상한과 지역자원시설세(소방분)가 들어 있지 않습니다. 실제 세액은 7월·9월 재산세 고지서와 12월 종부세 고지서로 확정됩니다.