등기비용

등기비용은 잔금일에 한꺼번에 나갑니다

등기비용은 대부분 잔금일 하루에 몰립니다. 순서를 알면 무엇을 언제 준비할지 보입니다.

1. 계약일: 매매계약서에 전자수입인지를 붙입니다. 인지세는 계약서를 쓸 때 내는 세금입니다.
2. 잔금 지급: 잔금을 치르고 매도인에게 등기에 필요한 서류를 받습니다.
3. 취득세 신고·납부: 시·군·구청이나 위택스에서 신고하고 냅니다.
4. 국민주택채권 매입: 은행에서 채권을 사고, 보통 그 자리에서 되팔아 할인비용만 부담합니다.
5. 등기 신청: 등기신청수수료를 내고 등기소나 인터넷등기소에 접수합니다.

법정 기한도 있습니다. 소유권이전등기는 잔금을 치른 날부터 60일 안에 신청해야 하고, 늦으면 과태료 대상입니다. 취득세도 취득일부터 60일 안에 내야 합니다. 그래도 잔금과 같은 날 등기를 접수해야 권리를 안전하게 지킬 수 있어 대부분 당일에 마칩니다.

지방 3억원 아파트, 대출이 있을 때와 없을 때

이 사이트 계산기로 특별시·광역시가 아닌 지역의 3억원 아파트를 계산했습니다. 시가표준액 2억원, 전용 84㎡, 1주택, 채권 할인율 10%, 서면 신청으로 가정했고 법무사 보수는 넣지 않았습니다.

시가표준액 2억원 주택은 이 지역에서 매입률 1.8%가 적용돼 채권 360만원을 삽니다. 할인율 10%면 36만원을 부담합니다. 대출을 받으면 근저당 설정에 81만 6천원이 더 듭니다. 근저당 비용 가운데 어떤 항목을 은행이 부담하는지는 대출 약정서에서 확인하세요.

입력값은 이렇게 확인합니다

• 시가표준액: 채권 매입액은 거래가가 아니라 시가표준액으로 정합니다. 아파트는 부동산공시가격알리미의 공동주택가격을 넣습니다. 비워 두면 계산기가 거래가의 70%로 추정하므로 실제 값을 찾아 넣는 편이 정확합니다.
• 특별시·광역시 여부: 수도권인지와는 다른 기준입니다. 같은 시가표준액이라도 특별시·광역시의 매입률이 더 높습니다.
• 채권 할인율: 매일 바뀝니다. 등기 당일 은행이 고시한 값으로 정산되므로 계산 결과와 조금 다를 수 있습니다.
• 채권최고액: 대출금이 아니라 등기부에 올라갈 최고액입니다. 은행이 정한 비율로 대출금보다 크게 잡는 경우가 많으니 대출 안내서의 금액을 넣으세요.
• 신청 방법: 계산기는 서면과 e-Form 중에서 고릅니다. 인터넷등기소 전자신청이라면 결과에서 5,000원을 빼면 됩니다.

근저당 비용은 채권최고액의 0.2%인 등록면허세와 그 20%인 지방교육세, 그리고 채권최고액의 1%만큼 사는 채권의 할인비용으로 계산합니다. 채권최고액이 2천만원 미만이면 채권은 사지 않습니다.

직접 등기하면 달라지는 것

대출 없이 사는 집이라면 법무사 없이 직접 등기하는 사람도 있습니다. 계산기에서 셀프등기를 고르면 법무사 보수가 0원이 됩니다. 위 사례를 셀프등기와 e-Form으로 바꾸면 합계는 3,825,000원입니다. 서면 신청보다 수수료가 3,000원 줄어든 금액입니다.

세금과 채권 할인비용은 누가 등기하든 똑같이 냅니다. 줄어드는 것은 보수와 실비뿐입니다. 대신 취득세 신고, 채권 매입, 신청서 작성을 직접 해야 하고 등기소에 다녀올 시간이 필요합니다. 인터넷등기소 전자신청은 매도인도 인증서로 신청 절차에 참여해야 해서, 직접 하는 사람은 e-Form으로 신청서를 만든 뒤 등기소에 내는 경우가 많습니다.

합계에 들어가지 않는 돈

등기비용 계산기의 합계는 세금과 등기 관련 비용입니다. 잔금 때 함께 나가는 돈 중 아래 항목은 따로 챙겨야 합니다.

• 중개보수와 그 부가세
• 법무사에게 맡길 때의 보수와 일당·교통비 같은 실비(입력한 금액만 더해짐)
• 근저당 설정 등기의 신청수수료와 그 등기를 맡은 법무사의 보수
• 이사비, 입주 청소, 관리비 정산 같은 생활비용

잔금 자금 계획을 세울 때는 이 항목까지 더해 여유를 두는 것이 안전합니다. 특히 대출 실행일과 잔금일이 같다면 대출금이 들어오기 전에 낼 돈이 있는지 미리 확인하세요.

잔금 전 체크리스트

• 계약서에 전자수입인지를 붙였거나 붙일 준비가 됐나요?
• 공동주택가격(시가표준액)을 확인해 채권 매입액을 미리 계산했나요?
• 매도인의 기존 근저당을 잔금 때 말소하기로 약속받았나요?
• 취득세 신고에 쓸 부동산거래계약 신고필증을 받아 두었나요?
• 잔금일부터 60일 등기 기한을 달력에 적어 두었나요?

다섯 가지가 준비되면 잔금일에 서두를 일이 줄어듭니다. 세부 금액은 취득세 계산기, 국민주택채권 계산기, 인지세 계산기, 법무사 보수 계산기로 항목별로 따로 확인할 수 있습니다. 모든 결과는 추정치이며, 실제 금액은 신고·납부 당일의 고지액과 고시값으로 정해집니다.