건물 기준시가

건물 기준시가가 쓰이는 곳

건물 기준시가는 국세청이 정한 방법으로 계산하는 건물의 세금용 가격입니다. 실제 거래가나 시가를 알 수 없을 때 대신 쓰입니다.

• 양도소득세: 오래전에 사서 취득가를 모를 때 환산취득가액을 구하는 데 씁니다.
• 상속세·증여세: 비교할 매매사례나 감정가가 없을 때 재산 가액을 정하는 데 씁니다.
• 건물 부가가치세: 토지와 건물을 함께 팔 때 건물값을 나누는 비율로 씁니다.

모든 건물에 이 산식을 쓰지는 않습니다. 아파트와 단독주택 같은 주택은 공시가격이 기준시가이고, 국세청이 따로 고시한 오피스텔과 상업용 건물은 그 고시 금액이 먼저 적용됩니다. 이 계산기는 그 밖의 일반 건물에 쓰는 산식입니다.

㎡당 금액은 여섯 가지를 곱해 구합니다

㎡당 금액을 먼저 구하고 면적을 곱합니다. ㎡당 금액은 1,000원 미만을 버립니다.

1. 건물신축가격기준액: 새 건물 ㎡당 기준 금액입니다. 해마다 고시되고 1월 1일부터 적용됩니다.
2. 구조지수: 철근콘크리트, 철골, 벽돌, 목조처럼 건물 구조에 따라 정합니다.
3. 용도지수: 주거용, 상업용, 공업용 등 쓰임새에 따라 정합니다.
4. 위치지수: 건물이 있는 토지의 ㎡당 개별공시지가 구간에 따라 정합니다.
5. 경과연수별 잔가율: 지은 지 오래될수록 낮아집니다. 구조별 내용연수에 따라 줄어드는 속도가 다릅니다.
6. 개별특성조정률: 상속·증여 재산을 평가할 때만 곱하고, 양도세 기준시가에는 곱하지 않습니다.

이 계산기는 앞의 다섯 가지와 면적을 곱합니다. 상속·증여 평가라면 결과에 개별특성조정률을 따로 반영해야 합니다.

지수가 바뀌면 결과가 이렇게 달라집니다

이 사이트 계산기에 면적 120㎡, 위치지수 1.1을 넣고 나머지를 바꿔 봤습니다. ㎡당 기준금액 85만원은 설명을 위한 가정값이며 실제 고시액이 아닙니다.

잔가율이 0.8에서 0.6으로 내려가면 기준시가가 약 2,244만원 줄어듭니다. 지수 하나가 결과 전체에 그대로 곱해지므로, 고시표에서 맞는 칸을 찾는 것이 가장 중요합니다.

입력할 때 자주 하는 실수

• 고시표의 지수 100은 1.0으로, 95는 0.95로 넣습니다.
• 잔가율 80%는 0.8로 넣습니다.
• 기준금액은 계산 대상 연도의 고시를 씁니다. 양도라면 양도일, 상속·증여라면 평가기준일이 속한 해입니다.
• 면적은 건축물대장의 면적을 확인해 넣습니다.
• 지방세 시가표준액과 헷갈리지 마세요. 재산세·취득세에 쓰는 건축물 시가표준액은 행정안전부 고시를 따릅니다. 예를 들어 2026년 행정안전부 고시의 주거용 건물신축가격기준액은 ㎡당 86만원입니다. 국세 기준시가를 계산할 때는 국세청 고시에서 해당 연도 값을 확인해 넣으세요.

지수와 기준금액은 국세청이 해마다 내는 건물 기준시가 산정방법 고시와 해설에 있습니다. 홈택스의 기준시가 조회 메뉴로 결과를 맞춰 보는 것도 좋습니다.

계산 결과를 다음 단계에 쓰기

구한 기준시가로 토지와 건물을 함께 팔 때의 부가세를 건물 부가가치세 계산기에서 나눠 볼 수 있습니다. 재산을 넘길 계획이라면 상속세 계산기와 증여세 계산기, 팔 계획이라면 양도세 계산기로 이어서 계산해 보세요. 건물의 감가를 따로 보고 싶다면 건물 잔존가치 계산기가 있습니다.

결과는 입력한 지수로 계산한 추정치입니다. 신고에 쓰는 금액은 국세청 고시와 조회 결과로 확인하세요.