대지지분

대지지분은 단지 땅 중 내 몫입니다

아파트나 빌라를 사면 건물 한 칸과 함께 단지 전체 땅의 일부를 공유하게 됩니다. 이 몫을 대지지분이라고 하고, 등기부에서는 대지권이라고 적습니다. 집합건물법은 따로 규약이 없으면 대지 몫을 전용면적 비율대로 나누도록 하고 있어, 계산은 다음 한 줄이면 됩니다.

대지지분 = 단지 대지면적 × 내 전용면적 ÷ 전체 전용면적 합계

다만 오래된 단지 중에는 분양 당시 규약으로 다르게 나눈 곳이 있습니다. 그래서 계산값은 추정치이고, 정답은 등기부에 적힌 비율입니다.

등기부에서 대지권 비율 읽는 법

1. 집합건물 등기부의 첫 장 표제부를 봅니다. 표제부는 건물 전체와 내 호실 두 부분으로 나뉩니다.
2. 건물 전체 부분의 대지권의 목적인 토지의 표시에서 단지 땅의 지번과 전체 면적을 확인합니다.
3. 내 호실 부분의 대지권의 표시에서 소유권대지권 비율을 찾습니다. 예를 들어 30000분의 49.17처럼 적혀 있습니다.
4. 분모가 단지 대지면적과 같으면 분자를 그대로 ㎡로 읽으면 됩니다. 분모가 다르면 대지면적 × 분자 ÷ 분모로 바꿉니다. 위 예라면 내 대지지분은 49.17㎡, 약 14.87평입니다.

대지권 표시가 아예 없다면 대지권 미등기일 수 있습니다. 경매 물건에서 특히 자주 나오며, 토지 몫을 함께 취득하는지 매각물건명세서와 관할 법원 기록으로 반드시 확인해야 합니다.

저층 단지와 고층 단지의 차이

대지면적과 공시지가가 비슷해 보여도 단지에 지어진 집의 총면적이 다르면 내 몫이 크게 달라집니다. ㎡당 공시지가를 600만원으로 같게 두고 이 사이트 계산기로 비교했습니다.

저층 단지의 59㎡가 고층 단지의 84㎡보다 땅을 두 배 넘게 가집니다. 용적률이 낮은 단지일수록 같은 땅에 지은 집이 적어 한 집이 나눠 갖는 땅이 커지기 때문입니다. 같은 단지 안에서는 전용면적 대비 비율이 같으므로, 대지지분 비교는 주로 단지끼리 할 때 의미가 큽니다.

대지지분이 중요해지는 순간

• 재건축: 새 아파트를 얼마나 받을지는 결국 땅 몫이 좌우합니다. 대지지분이 클수록 추가 분담금 부담이 줄어드는 경향이 있습니다.
• 토지 가치 비교: 건물은 시간이 지나면 낡지만 땅은 남습니다. 오래된 집일수록 가격에서 땅이 차지하는 몫이 커집니다.
• 세금과 공시가격: 공동주택 공시가격에는 토지분이 포함되어 있지만, 대지지분을 따로 알면 토지 가치를 가늠하기 쉽습니다.

단, 재건축 사업성은 대지지분만으로 정해지지 않습니다. 용도지역에 따른 용적률 상한, 기부채납, 공사비, 분양가가 함께 움직이므로 하나의 지표로만 판단하지 마세요.

계산기 입력 요령

단지 대지면적과 전체 전용면적 합계는 등기부 표제부, 건축물대장 총괄표제부, 단지 관리사무소 자료에서 찾을 수 있습니다. 공시지가는 해당 지번의 개별공시지가를 ㎡당 금액으로 넣습니다. 평 단위가 필요하면 평수·면적 환산 계산기를, 땅에 더 지을 여력을 보려면 건폐율·용적률 계산기와 재건축 연한 계산기를 함께 써 보세요.

계산 결과는 공시지가 기준의 참고 금액입니다. 실제 거래가격이나 재건축 권리가액과는 다를 수 있습니다.