경매 배당

배당은 순서가 금액보다 중요합니다

낙찰자가 낸 돈은 채권자에게 한꺼번에 나눠 주지 않습니다. 법원은 배당표를 만들어 앞 순위의 채권을 먼저 다 채우고, 남는 돈을 다음 순위로 넘깁니다. 같은 순위끼리 돈이 모자라면 채권액 비율대로 나눕니다. 이것을 안분이라고 합니다.

그래서 순서 하나만 바뀌어도 손해를 보는 사람이 달라집니다. 계산에 앞서 각 권리가 몇 번째 줄에 서는지부터 정리해야 합니다.

배당 순서 한눈에 보기

임금 채권은 집주인이 사업주이고 체불이 있을 때만 끼어듭니다. 당해세에는 예외가 있습니다. 2023년 국세기본법과 지방세기본법이 바뀌어, 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세는 그 세금 몫만큼 임차보증금이 먼저 받습니다.

소액임차인 최우선변제 기준

이 금액은 2023년 2월 21일 개정 기준입니다. 소액 여부는 계약일이 아니라 등기부상 가장 앞선 담보물권의 설정일로 판단합니다. 예를 들어 서울 주택의 첫 근저당이 2021년 5월 11일부터 2023년 2월 20일 사이에 설정되었다면 보증금 1억 5,000만원 이하, 5,000만원까지라는 옛 기준이 적용됩니다. 그보다 앞선 설정이면 더 낮은 기준이 적용됩니다. 또 경매개시결정 등기 전에 이사와 전입을 마치고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 받을 수 있습니다. 최우선변제로 받는 돈의 합계는 주택가액의 절반을 넘지 못합니다.

같은 3억원 낙찰, 임차인 순위에 따른 차이

서울 주택이 3억원에 낙찰되었다고 가정했습니다. 집행비용은 300만원, 당해세는 200만원입니다. 1순위 근저당은 1억 8,000만원, 2순위 근저당은 6,000만원이고 임차인 보증금은 1억 5,000만원입니다. 이 사이트 계산기로 임차인의 순위만 바꿔 보았습니다.

왼쪽은 임차인이 3,500만원을 못 받습니다. 대항력이 없으니 낙찰자가 대신 물어줄 의무도 없습니다. 오른쪽은 같은 3,500만원을 1순위 근저당이 떠안습니다. 다만 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 배당에서 빠지고, 보증금 전액을 낙찰자가 인수합니다.

배당표가 확정되는 과정

1. 배당요구 종기: 법원이 첫 매각기일 전으로 정해 공고합니다. 근저당권자처럼 등기된 채권자는 따로 요구하지 않아도 되지만, 임차인은 이 날까지 요구해야 합니다.
2. 대금 납부: 낙찰자가 잔금을 내면 법원이 배당기일을 정해 알립니다.
3. 배당표 원안 열람: 배당기일 3일 전부터 법원에서 볼 수 있습니다.
4. 이의와 확정: 배당기일에 이의한 사람은 1주 안에 배당이의의 소를 낸 사실을 증명해야 합니다.

근저당은 채권최고액이 아니라 실제 남은 원금과 이자로 배당받습니다. 계산기에도 실제 채권액을 넣어야 결과가 맞습니다. 확정된 배당표와 사건 기록은 법원 경매정보와 관할 법원에서 확인하세요.

입찰을 준비한다면 경매 최저가·입찰보증금 계산기와 경매 수익률·적정 입찰가 계산기로 인수할 금액까지 넣어 다시 따져 보세요.